De schimmige markt voor vakantiewoningen

Beleggers en spaarders speuren naar lucratieve buitenkansen op de Second Home Beurs. Vakantievastgoed wordt steeds populairder vanwege de lage rente, maar er zijn veel valkuilen. ‘Bij ieder vast rendement boven de 5% moet je achter je oren krabben.’ 

In het kort

Op de Second Home Beurs zoeken zowel ‘professionele partijen’ als ouderen met spaargeld naar investeringsmogelijkheden in vakantiewoningen.

Ondanks dat een recordaantal transacties plaatsvond in 2018 lijkt de piek van de vakantiewoningmarkt bereikt.

Vanuit fiscaal oogpunt kan het interessant zijn een vakantiewoning in het buitenland aan te schaffen.

Vakantiewoningen lijken een groeisector, gezien de steeds grotere advertenties in de media. Toch zijn er vrijwel geen data over de omvang van deze beleggingsmarkt. De brancheorganisatie voor kampeer- en bungalowbedrijven Recron of het Centraal Bureau voor de Statistiek hebben geen cijfers. De NVM geeft als enige partij jaarlijks een beknopt rapport uit over ontwikkelingen op de recreatieve vastgoedmarkt.

Dat betekent niet dat de makelaarsorganisatie zicht heeft op het totaal aantal vakantiehuizen in Nederland, of hoeveel miljoenen euro’s hierin worden belegd. Wel meldt de NVM dat over 2018 circa 4600 vakantiewoningen van eigenaar zijn gewisseld, meer dan ooit tevoren. Met als kanttekening dat de verkoopstijging van 4,8% de laagste is in vier jaar tijd. Een signaal dat de rek mogelijk uit de markt is.

Op de Second Home Beurs valt weinig te merken van een afkoelende markt. Vorige week bezochten ruim 7200 bezoekers dit driedaagse evenement in de Utrechtse Jaarbeurs, 4% meer dan vorig jaar. Eenzelfde aantal wordt dit weekend verwacht als de beurs, waar meer dan 150 aanbieders van vakantiewoningen acte de présence geven, zich verplaatst naar de Flanders Expo in Gent.

‘Schimmige markt’

De beursorganisatie beaamt dat het aantal bezoekers niets zegt over het aantal verkopen. Daar weet De Vakantiemakelaar, een organisatie die zich puur richt op de aan- en verkoop van vakantiewoningen, alles van. Het bedrijf noteerde zelfs een daling van 8% in het aantal transacties over de eerste zes maanden van 2019. En ook dat zegt weer niet alles, weet algemeen directeur Frank de Groot. ‘Wij kijken alleen naar onze eigen data, gebaseerd op kadastrale gegevens. Transacties waarbij de grond niet bij de koop is inbegrepen worden niet geregistreerd in het Kadaster. Dat maakt het een schimmige markt.’

Schattingen over de omvang van de branche zijn lastig. Uitgaande van de gemiddelde verkoopprijs van bijna anderhalve ton uit het NVM-rapport was de Nederlandse vakantiewoningmarkt afgelopen jaar een slordige €690 mln waard. Maar de marktprijzen wisselen nogal: zo ging het bij 40% van de transacties om een bedrag van minder dan €100.000, tegelijkertijd duiken steeds vaker villa’s op, met prijzen van meer dan een half miljoen.

De markt voor luxe objecten is recent flink gegroeid, vertelt Wouter Vos, samen met broer Wim mede-eigenaar van Europarcs. Bij Europarcs, dat vijftien resorts heeft in Nederland, is de gemiddelde verkoopprijs van een woning gestegen tot circa €240.000. Verklaring: ervaren onroerendgoed-investeerders lijken hun jachtterrein steeds meer te verleggen van binnensteden naar buitenranden. Vos: ‘De gestegen vastgoedprijzen in de stad maken het moeilijker een aanvangsrendement van boven de 4 à 5% te bewerkstelligen.’

De genieten-component

Het stijgende aantal verkopen van vakantiewoningen heeft verschillende oorzaken, zo valt op te vangen op de Utrechtse beursvloer. ‘Professionelere’ partijen duiken steeds vaker op. Vaak zijn dit (oud-)ondernemers die op zoek zijn naar een winstgevende bestemming voor hun goedgevulde portemonnee. Daarnaast gaan spaarders nu eerder het avontuur aan, omdat de bankrente met rasse schreden richting nul gaat.

Voor die mensen speelt overigens niet alleen geld een rol. Zowel de beursorganisatie als de NVM merken dat meer ‘empty nesters’, mensen van wie de kinderen het huis uit zijn, nadenken over een investering in stenen.Ouderen kopen de woning vaak om in de buurt van familie te vertoeven. ‘Je moet de component “genieten” niet uitvlakken, in deze markt is emotiebelangrijk’, stellen de Vos-broers. Driekwart van de Europarcs-transacties van afgelopen jaar had hoofdzakelijk ‘een beleggingskarakter’, maar het snelst groeiende segment is dat van de investeerder die de woning ook deels zelf wil gebruiken.

Diezelfde trends signaleert concurrent Topparken, dat samen met Europarcs met afstand beschikt over de grootste stand, inclusief bar, fontein en modelwoningen. Topparken speelt met het uitrollen van een dienstensysteem zelfs speciaal in op de doelgroep ouderen en verleent onder meer huishoudelijke hulp en thuiszorg. Daardoor begint het vakantiepark meer op een hotel te lijken, schetst een verkoopadviseur. De geboden medische hulp kan tevens vergoed worden door de zorgverzekeraar.

Fiscale schrik

Wie een tweede woning aanschaft doet er goed aan zich te verdiepen in de belastingregels. Staatssecretaris Menno Snel van Financiën presenteerde in september een wetsvoorstel waarbij de vermogensrendementsheffing op spaargeld en beleggingen per 2022 uit elkaar wordt getrokken, met als gevolg dat de vastgoedinvesteerder vanaf dat moment zwaarder wordt belast. Er wordt nu nog gerekend met een staffelsysteem voor beleggingen. Hierbij wordt het fictieve rendement waarover belasting wordt gerekend hoger bij een duurdere vakantiewoning.

De regering wil onder het nog niet goedgekeurde plan rekenen met een standaard fictief rendement over beleggingen van 5,33%. Dat kan flink in de kosten lopen. ‘Hierdoor kunnen situaties ontstaan waarbij de belastingaanslag ruimschoots verdubbelt. Daar schrikken mensen behoorlijk van’, aldus Harjit Singh, van Taxingh Consultancy. Uit haar lezing op de Second Home Beurs valt af te leiden dat het vanuit fiscaal oogpunt voordelig kan zijn om als investeerder het vizier op het buitenland te richten. ‘Door belastingverdragen die Nederland heeft gesloten wordt de heffing naar het land verplaatst waar de woning zich bevindt. Zorg er wel voor dat je voorkomen van dubbele heffing aanvraagt in de Nederlandse aangifte; dat gaat vaak fout.’

Aanbieders van buitenlandse vakantiehuizen zeggen nog niets te merken van de fiscale plannen. Dormio Investments meldt dat beleggers ‘het kleine percentage rendement dat men per saldo misloopt’ voor lief neemt, en ‘mede vanwege een onderbuikgevoel’ liever in een Nederlandse woning investeert. Uplandparcs merkt dat de vraag naar Duitse woningen toeneemt, maar dat is volgens het bedrijf omdat de Duitse markt als ‘veiligere beleggingshaven’ wordt beschouwd.

Vasthoudend

Met extraatjes kunnen parken de bezettingsgraad opkrikken. Dit leidt tot meer huuropbrengsten en, uiteindelijk, beleggerswinsten. Sommige partijen strooien met gegarandeerde jaarrendementen – een aanbieder van Zuid-Afrikaanse hotelkamers noemt zelfs 14,5%. Dit tot irritatie van collega’s. ‘Bij ieder vast rendement van boven de 5% moet je achter je oren krabben’, peinst een salesmanager van Dormio Investments, dat resorts ontwikkelt in Nederland, Duitsland, Oostenrijk en Frankrijk.

‘Het is geen geheim dat de koper het rendement in de eerste jaren voorfinanciert met de aanschafprijs’, vervolgt Bastiaan Taselaar, eigenaar van Uplandparcs, dat op rendementen mikt van 3% tot 5% in Oostenrijk. ‘Omdat ik de huuropbrengstoverzichten aldaar goed ken, durf ik daar op in te zetten, maar een investering wordt ook duurder door stijgende bouwkosten.’

Hoe mooi de rendementsbelofte ook klinkt; de beursbezoeker doet er goed aan door te vragen in gesprekken met standhouders. Zo beloven makelaars van het Spaanse Casa een rendement tot 5% voor woningen in de Murcia-regio, als garantie geldt een mogelijk te overleggen wachtlijst van huurders. Maar wie informeert of de projecteigenaar eventuele tegenvallers met eigen geld opvangt, krijgt plots te horen dat ‘dit niet zal gebeuren’.

Geen toezicht

Dit ergert Rob Smulders, eigenaar van belangenorganisatie voor tweede huisbezitters Mondi. ‘De garantie is een marketingtruc. Het is relevanter of een project wordt gefinancierd met vreemd vermogen, maar dat vraagt geen koper.’ Een andere doorn in Smulders’ oog: ‘Wellicht dat sommige partijen het niet weten, maar ze vergeten aan te geven niet onder toezicht te staan van de Autoriteit Financiële Markten.’

Een organisatie die dat wel doet is Succesparken, die adverteert met een ‘beursaanbieding’: een vast rendement van 7% voor drie jaar op een woning. De garantie? ‘Omdat wij het durven, en ergens voor staan’, aldus het wat vage antwoord van bedrijfsleider Ron Kleiboer. Hij is de zelfverzekerdheid zelve.’Dit bedrijf neemt geen onnodige risico’s, bijvoorbeeld door snel te willen groeien. Geloof me: we zorgen ervoor dat we geld verdienen.’

Sonny Motké in FD.nl 11 oktober 2019