Private credit is geen hype noch een uniforme markt

Editoriaal door Edgar Warmoes

Private credit wordt vandaag vaak omschreven als “in opmars”, als “alternatief” of zelfs als “een nieuwe trend”. Tegelijk groeit ook het aantal vormen dat onder die noemer valt. Direct lending, vastgoedfinanciering, mezzanine, crowdfunding… ze worden vandaag vaak samen bekeken als één geheel. En precies daar ontstaat het eerste misverstand.

“Vandaag wordt alles wat niet via een bank loopt, automatisch private credit genoemd,” zegt Edgar Warmoes. “Dat klopt technisch, maar inhoudelijk is het veel te breed.”

Wie vandaag probeert te vergelijken binnen private credit, vergelijkt daardoor vaak appels met peren. Want achter die ene term zitten fundamenteel verschillende producten, met andere structuren, andere risico’s en dus ook andere logica qua rendement.

Een lening aan een stabiel bedrijf met voorspelbare cashflows heeft weinig gemeen met een achtergestelde lening via crowdfunding. En een vastgoedgedekte lening met eerste hypotheek volgt opnieuw een volledig andere risicodynamiek.

“Dat zijn geen nuanceverschillen,” aldus Warmoes. “Dat zijn compleet andere profielen.”

Vergelijken zonder voldoende historiek

Die complexiteit wordt vandaag nog versterkt door de maturiteit van de markt. Private credit is niet nieuw als principe, maar wel in de manier waarop het vandaag georganiseerd en opgeschaald wordt. In private credit met vastgoed als onderpand, of vastgoedfinanciering zoals Briqwise, zijn er nog relatief weinig partijen die lang genoeg actief zijn om een volledig beeld te geven van hun prestaties over tijd.

Defaultcijfers bijvoorbeeld krijgen pas betekenis wanneer ze over meerdere jaren bekeken worden.“De kwaliteit van een speler zie je niet in jaar één,” zegt Warmoes. “Defaults komen later. Je hebt tijd nodig om te zien hoe dossiers zich écht gedragen.”

In de praktijk betekent dat dat je vandaag nog geen volwaardige benchmark hebt om spelers naast elkaar te leggen. Pas na drie jaar ontstaat er voldoende historiek om gefundeerde aannames te maken. Bij Briqwise kunnen we spreken over een 0 defaultpercentage. We bestaan sinds 2018 in Nederland en hebben sinsdien elke lening kunnen afbetalen. Concreet: elke lening die via Briqwise werd gefinancierd, betaalde interest zoals afgesproken en wordt tot op heden ook gewoon terugbetaald. Met andere woorden: geen enkele investeerder heeft tot nu toe zijn kapitaal verloren door een failliete of niet-terugbetaalde lening.

De verwachting is dat die data de komende jaren breder beschikbaar zal worden, waardoor vergelijkingen ook relevanter en betrouwbaarder worden. Tot die tijd blijft context cruciaal.

De juiste vergelijking begint bij de juiste categorie

Wie vandaag toch probeert te vergelijken, zet best eerst één stap terug: niet kijken naar het rendement, maar naar de categorie. Want het type private credit bepaalt in eerste instantie het risicoprofiel. Een achtergestelde lening heeft een andere plaats in de kapitaalstructuur dan een lening met eerste hypotheek. Een projectfinanciering verschilt fundamenteel van een cashflow-gebaseerde lening. En vastgoedgedekte kredieten volgen opnieuw een eigen logica.

“Je kan niet spreken over private credit als één geheel,” zegt Warmoes. “Daarvoor zijn de verschillen in structuur en risico te groot.” Dat betekent ook dat rendementen pas zinvol zijn wanneer ze binnen de juiste context bekeken worden. Een verschil van één procentpunt zegt weinig als het onderliggende risico volledig anders is.

Meer daarover in het artikel “Private credit: een groeiende activaklasse met duidelijke nuances”, waar de verschillende vormen en hun onderlinge verschillen verder worden toegelicht.

Eén term, te veel interpretaties

Binnen die brede realiteit ontstaat een tweede uitdaging: interpretatie. Private credit wordt vaak voorgesteld als een homogeen alternatief voor traditionele producten, terwijl het in werkelijkheid een verzameling is van individuele dossiers en structuren.

“Vanaf het moment dat geld wordt uitgeleend zonder dat het via een bank gaat, zit je voor mij in private credit,”aldus Warmoes.  Maar…  die definitie zegt weinig over het risico of het rendement. Dat leidt tot verwarring bij beleggers. Niet zozeer over het risico (dat wordt vaak intuïtief wel aangevoeld) maar vooral over wat een correct rendement is voor dat risico.

“Ik zie dat beleggers het risico meestal wel kunnen inschatten,” zegt Warmoes. “Maar het rendement dat daarbij hoort, veel minder.”

Rendement is geen toeval, maar structuur

Het vaak hogere rendement dat met private credit gepaard gaat, wordt vaak herleid tot één woord: risico. Maar dat is te simplistisch.

In werkelijkheid begint alles bij de basisrente, bepaald door de centrale banken. Daarbovenop komt een premie die verschillende elementen weerspiegelt: de kredietnemer, de structuur van de lening en het onderpand.

In dat opzicht is private credit minder een klassieke activaklasse en meer een verzameling van individueel gestructureerde dossiers.

“Geen twee leningen zijn identiek,” zegt Warmoes. “En net daar zit de nuance die vaak verloren gaat.” Bij Briqwise vertaalt zich dat in rendementen tussen 7,5 en 10 procent, afhankelijk van het profiel van de lening. Maar dat cijfer op zich is minder relevant dan de onderliggende logica. De centrale vraag blijft: is het rendement correct geprijsd, gegeven het risico?

Risico is geen abstract begrip

Wanneer het over risico gaat, wordt vaak verwezen naar markten, volatiliteit of sentiment. Binnen private credit ligt de focus anders. “Het echte risico zit in je analyse,” zegt Warmoes. “Als je verkeerde aannames maakt, kan je geld verliezen.”

Risico ontstaat in eerste instantie op het niveau van het type krediet, daarna op dossierniveau en pas in laatste instantie door bredere markttendensen.

Private credit met vastgoed als onderpand, waar Briqwise in gespecialiseerd is, draait niet om dagelijkse marktbewegingen, maar om individuele dossiers. Drie elementen zijn daarbij bepalend: de kans op terugbetaling, de waarde van het onderpand en de tijd die nodig is om middelen te recupereren wanneer het fout loopt. Dat maakt risico concreet en toetsbaar.

Waarom vastgoed een andere dynamiek creëert

Binnen dat spectrum neemt vastgoed een specifieke plaats in. Niet omdat vastgoed per definitie “veilig” is, maar omdat het tastbaar en verhandelbaar is. “Je wil dat je waarborg waardevast is en vlot verkoopbaar,” zegt Warmoes. “Daarom is vastgoed zo geschikt.”

In tegenstelling tot veel financiële activa heeft vastgoed een fysieke waarde en een brede markt. Dat maakt het mogelijk om risico niet alleen theoretisch, maar ook praktisch te benaderen. Bij Briqwise vertaalt zich dat in conservatieve loan-to-value ratio’s en duidelijke terugbetalingsscenario’s. “Vastgoed is bij ons de eindveiligheid,” vat Warmoes samen. “Niet de eerste verdedigingslijn, maar wel de laatste.”

‍

De echte reden waarom private credit groeit

De groei van private credit wordt vaak toegeschreven aan technologie. Platformen, digitalisering en toegankelijkheid spelen een rol, maar zijn niet de kern. De echte verschuiving komt van de banken zelf.

“Banken bedienen het middensegment steeds minder,” zegt Warmoes. “Niet omdat de dossiers slecht zijn, maar omdat ze binnen hun model minder rendabel zijn.”

Dat creëert een structurele kloof. Ondernemers vinden moeilijker financiering via klassieke kanalen, terwijl investeerders net op zoek zijn naar rendement. Private credit is in dat opzicht geen disruptie, maar een logisch antwoord op een mismatch.

Geen alternatief, maar een bouwsteen

Private credit met vastgoed als onderpand wordt vaak gepositioneerd als alternatief voor obligaties. Dat klopt gedeeltelijk, maar het doet de categorie tekort. Je kan bepaalde vormen vergelijken, maar niet de volledige sector als één geheel.

“Daarvoor zijn de verschillen in structuur en risico te groot,” zegt Warmoes.

Private credit met vastgoed als onderpand combineert elementen van verschillende activaklassen: stabiele inkomsten, een zekere mate van bescherming via structuur en een directe link met de reële economie. Misschien ligt daar ook de juiste interpretatie.

Niet als één homogeen alternatief. Maar als een verzameling van verschillende vormen van krediet, elk met hun eigen logica. En net daarin zit de nuance die vandaag nog te vaak verloren gaat.

‍