Je klant heeft een sterk plan, een concreet pand op het oog en een solide exploitatie, maar onvoldoende eigen vermogen op de balans. Traditionele financiers haken af zodra de eigen inbreng niet aan hun norm voldoet. Herkenbaar? Dan is dit artikel voor jou. Want beperkt eigen vermogen financiering is vaker haalbaar dan de standaardcriteria doen vermoeden. Als adviseur kun jij het verschil maken door de juiste financieringsstructuur te kiezen en de aanvraag scherp neer te zetten. Hieronder lees je precies hoe, toegespitst op zakelijk vastgoed.

Waarom is beperkt eigen vermogen een probleem bij financiering?

Financiers zien eigen vermogen als risicobuffer. Hoe lager het eigen vermogen van je klant, hoe groter het deel dat met vreemd vermogen moet worden ingevuld, en hoe hoger het risico voor de financier.

Eigen vermogen op de balans is het verschil tussen bezittingen en schulden. Bij een zakelijke vastgoedfinanciering bepaalt de loan-to-value (LTV) hoeveel een financier maximaal verstrekt als percentage van de marktwaarde van het pand. Het resterende deel, vaak 15% tot 30%, moet uit eigen middelen komen. Komt je klant daar niet aan, dan strandt de aanvraag bij de meeste partijen.

Negatief eigen vermogen maakt traditionele financiering vrijwel onmogelijk. Maar beperkt eigen vermogen is niet hetzelfde als géén eigen vermogen. Veel ondernemers hebben meer vermogen dan op het eerste gezicht lijkt. Het zit alleen niet altijd zichtbaar op de balans. Denk aan overwaarde in bestaand vastgoed, privébezittingen of activa die niet als liquide middelen zijn opgenomen. De kunst is om dat volledige plaatje in kaart te brengen, en daar begint jouw rol als adviseur.

Alternatieven voor eigen inbreng bij zakelijke vastgoedfinanciering

Beperkt eigen vermogen financiering wordt haalbaar zodra je verder kijkt dan het spaarsaldo van je klant. Hieronder vijf structuren die in de praktijk werken.

1. Overwaarde uit bestaand vastgoed. Bezit je klant al een pand met overwaarde? Dan kan die overwaarde dienen als eigen inbreng. Via herfinanciering maak je dat vermogen liquide, zodat het beschikbaar komt voor de nieuwe aankoop. Let op: de financier van het bestaande pand moet hiermee instemmen.

2. Achtergestelde lening van derden. Familie, zakenpartners of andere betrokkenen verstrekken een lening die achtergesteld is aan de eerste hypotheek. Dat betekent dat de verstrekker pas wordt terugbetaald nadat de eerste hypotheekhouder volledig is voldaan. Voor de financier telt een achtergestelde lening daardoor als quasi eigen vermogen. Zorg dat de voorwaarden goed zijn vastgelegd in een overeenkomst.

3. Verkopersfinanciering. De verkoper laat een deel van de koopsom als lening staan. Dit is in feite een achtergestelde lening van de verkopende partij. Het voordeel: de verkoper heeft direct belang bij een succesvolle transactie en is vaak bereid mee te denken over voorwaarden. Niet elke verkoper staat hiervoor open, maar het is vaker bespreekbaar dan je denkt.  

4. Combinatiefinanciering (gestapelde structuur). Meerdere financiers worden gecombineerd, elk met een eigen positie in de zekerhedenstructuur. Denk aan een eerste hypotheek voor 70% LTV, aangevuld met een mezzaninelening voor de volgende 15%. De klant brengt dan nog slechts 15% eigen middelen in. Dit vraagt om een financier die gestapelde structuren begrijpt en bereid is samen te werken met andere partijen.

5. Inbreng van niet-liquide activa. Niet elke eigen inbreng hoeft in cash te zijn. Sommige financiers accepteren zekerheden in de vorm van een ander pand, een effectenportefeuille of bedrijfsactiva. De waarde en verhandelbaarheid van die activa bepalen hoeveel ze meetellen. Bespreek dit altijd vooraf met de financier, de spelregels verschillen per partij.

Hoe cashflow beperkt eigen vermogen kan compenseren

Een sterke cashflow kan beperkt eigen vermogen deels compenseren. Financiers kijken namelijk niet alleen naar de balans, de exploitatie en verwachte inkomsten wegen nadrukkelijk mee in de beoordeling. Een pand met bewezen huurinkomsten of een solide exploitatiemodel verlaagt het risico voor de financier. De debt service coverage ratio (DSCR) is hierbij een belangrijke maatstaf. De DSCR drukt de verhouding uit tussen de netto huurinkomsten en de totale financieringslasten. Hoe hoger die ratio, hoe meer comfort de financier heeft dat de lasten gedekt worden, ook als het eigen vermogen beperkt is.

Dit betekent concreet: een klant met 20% eigen inbreng en een DSCR van 1,5 heeft een sterkere positie dan een klant met 25% eigen inbreng maar een krappe cashflow. De exploitatie maakt het verschil.

Concrete tip: lever bij elke aanvraag een exploitatiebegroting mee. Onderbouw de verwachte huurinkomsten met marktgegevens, bestaande huurcontracten of referentieobjecten. Hoe sterker de cijfermatige onderbouwing, hoe meer ruimte een financier ziet om mee te werken.

Jouw rol als adviseur: zo structureer je de aanvraag

Een goed gestructureerde aanvraag vergroot de kans op goedkeuring aanzienlijk. Jij als adviseur bepaalt hoe het dossier bij de financier op tafel komt, en dat maakt meer verschil dan je misschien denkt. Hieronder de actiepunten die je direct kunt toepassen.

• Breng het volledige vermogensplaatje in kaart. Kijk verder dan de balans. Inventariseer overwaarde in bestaand vastgoed, privévermogen, en activa die als zekerheid kunnen dienen. Vaak zit er meer vermogen dan de jaarrekening laat zien.

• Onderbouw de exploitatie met cijfers. Een heldere exploitatiebegroting met realistische aannames is sterker dan een optimistisch verhaal zonder onderbouwing. Voeg huurcontracten, marktdata en een cashflowprognose toe.

• Wees open over de financieringsstructuur. Als er een achtergestelde lening of verkopersfinanciering in het spel is, meld dit direct bij de financier. Wie dit pas later in het traject opvoert, verliest geloofwaardigheid. Financiers waarderen openheid.

• Anticipeer op vragen van de financier. Denk vooruit: welke risico's ziet de financier? Welke aanvullende zekerheden kun je aanbieden? Hoe zit de terugbetalingscapaciteit in elkaar? Hoe completer het dossier, hoe sneller het traject.

• Kies een financier die meedenkt. Niet elke financier kijkt verder dan de standaardcriteria. Zoek een partij die creatieve structuren begrijpt, snel schakelt en bereid is om met je mee te denken over de haalbaarheid. Dat bespaart jou en je klant weken doorlooptijd.

Financiering zonder eigen vermogen is zelden realistisch. Maar financiering met beperkt eigen vermogen, goed gestructureerd en onderbouwd, is vaker haalbaar dan de standaardnormen suggereren. Jouw expertise als adviseur is daarbij de doorslaggevende factor.

Uit de praktijk: financiering met 15% eigen inbreng

Een ondernemer wilde een bedrijfspand kopen van € 800.000. Op de balans stond beperkt eigen vermogen: slechts € 120.000 aan vrij beschikbare middelen. Dat is 15% van de koopsom. De meeste financiers vragen 25% tot 30% eigen inbreng bij zakelijke vastgoedfinanciering. De aanvraag leek daarmee kansloos.

De adviseur bracht het volledige plaatje in kaart. De verkoper bleek bereid om € 80.000 als achtergestelde lening te laten staan, met een looptijd van vijf jaar. Daarmee kwam de eigen inbreng effectief op 25%: € 120.000 eigen middelen plus € 80.000 verkopersfinanciering. De eerste hypotheek dekte de resterende 75%.

Het resultaat: financiering rond, ondernemer in het pand, verkoper tevreden met een snelle afwikkeling én een rente-inkomst op het achtergestelde deel.De les voor jou als adviseur: de standaardnormen zijn een startpunt, geen eindpunt. Door creatief te structureren en alle beschikbare bronnen te combineren, maak je financieringen mogelijk die op het eerste gezicht niet haalbaar lijken. Dát is waar je je meerwaarde bewijst.

Samenwerken met een financier die meedenkt

Bij Briqwise kijken we verder dan alleen de balans. Cashflow, zekerheden en de kwaliteit van het plan wegen mee in onze beoordeling. Ook bij beperkt eigen vermogen financiering zoeken we naar wat wél kan.

Wat je van ons mag verwachten:

• Binnen 24 uur een eerste indicatie, zodat je je klant snel kunt informeren.

• Eén vast aanspreekpunt, ook bij complexe of gestapelde structuren.

• Een heldere provisiestructuur voor intermediairs, zonder verrassingen achteraf.

Heb je een dossier waar beperkt eigen vermogen een rol speelt? Dien een aanvraag in en je hoort binnen een dag of we verder kunnen. Of bel ons direct om een lopend dossier te bespreken.

Veelgestelde vragen over financiering bij beperkt eigen vermogen

Hoeveel eigen vermogen heb je minimaal nodig voor zakelijke vastgoedfinanciering? De meeste financiers vragen 15% tot 30% eigen inbreng, afhankelijk van het type vastgoed, de locatie en het risicoprofiel van de aanvraag. Die eigen inbreng hoeft niet volledig uit spaargeld te komen. Overwaarde uit bestaand vastgoed, achtergestelde leningen en andere zekerheden tellen in veel gevallen ook mee.

Kan je vastgoed financieren met negatief eigen vermogen? Met een negatief eigen vermogen op de balans is traditionele financiering lastig. Maar als de ondernemer andere zekerheden kan bieden, zoals overwaarde in een ander pand of sterke huurinkomsten, zijn er soms toch mogelijkheden. Elke situatie is anders. Raadpleeg voor de fiscale gevolgen altijd een accountant of fiscalist.

Wat is het verschil tussen een achtergestelde lening en een gewone lening? Bij een achtergestelde lening wordt de verstrekker pas terugbetaald nadat de eerste hypotheekhouder volledig is voldaan. De verstrekker draagt daardoor meer risico. Het voordeel: voor de financier telt een achtergestelde lening als quasi eigen vermogen, waardoor de financieringsruimte toeneemt.

Hoe snel weet ik of een financiering bij beperkt eigen vermogen kans maakt? Bij Briqwise krijg je binnen 24 uur een eerste indicatie. Zo kun je je klant snel informeren en hoef je geen weken te wachten op duidelijkheid. Lever bij je aanvraag direct een exploitatiebegroting en een overzicht van beschikbare zekerheden mee, dat versnelt de beoordeling.