Dit artikel is geschreven door Hans Nieuwenhuis, o.a. eindredacteur NYSE | Euronext. Hans schrijft maandelijks een column over de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinancieringen.
Een vastgoedfinanciering is een serieuze zaak met grote belangen van zowel de investeerder als de ondernemer. Om die reden stelt Briqwise een consciëntieuze financieringsovereenkomst tussen beide partijen op. Zo is altijd duidelijk wat ze kunnen verwachten, en waaraan ze zijn gebonden. Een notaris bekrachtigt deze overeenkomst, zodat de afspraken rechtsgeldig zijn. Om eens wat dieper in te gaan op de rol die de notaris speelt, sprak Hans Niewenhuis met Pieter Goudriaan van Het Notarieel, een kantoor dat geregeld de contracten voor Briqwise passeert.
Wat is het belang van de notaris bij een financieringsovereenkomst?
Goudriaan: “De financieringsovereenkomst is de overeenkomst tussen geldverstrekker, de investeerder, en geldnemer, de ondernemer. Hierin staan de leningsvoorwaarden. Een onderdeel van de financieringsovereenkomst is dat de geldverstrekker zekerheid wil op onroerend goed. Bij financieringen van Briqwise is dat vaak een bedrijfspand, of soms ook grond.
Een hypotheekrecht biedt die zekerheid en moet altijd, in de vorm van een hypotheekakte, bij een notaris worden vastgelegd. De notaris controleert of iedereen die gerechtigd is tot de onroerende zaak ook daadwerkelijk tekent. Daarvoor moeten de gerechtigden fysiek langskomen bij de notaris. Daar wordt de akte nog eens doorgenomen en zet iedereen zijn of haar handtekening in het bijzijn van de notaris.
Ten slotte registreert de notaris de hypotheekakte bij het Kadaster. Het kadaster is ons ‘openbaar register’. Heel Nederland is qua onroerende zaken ingericht in perceeltjes met elk een uniek nummer. Het is voor iedereen mogelijk om voor een paar euro een perceel in te zien. Kortgezegd staat op pagina 1 wie er de eigenaar is en welke akte daaraan ten grondslag ligt. Op pagina 2 staan eventuele geldverstrekkers die een hypotheekrecht hebben.
Heb je een hypotheekrecht als investeerder, dan is dus voor de hele wereld te zien dat jij geld verstrekt hebt. Daardoor zal je bij verkoop altijd benaderd worden door de desbetreffende notaris om opgave te doen van de lening die er open staat.”
Wat is de juridische status van een hypotheekakte?
“Aan een hypotheekakte wordt heel veel rechtskracht toegekend. Stel je leent geld aan een kennis en jullie tekenen op een bierviltje. Keurig maak je het geld over, maar die kennis betaalt uiteindelijk niet terug. Wil je dan je geld terug, dan zul je een rechtszaak moeten aanspannen om het bestaan van je vordering aan te tonen. Is de rechter het met je eens, dan kan je beslag gaan leggen via een deurwaarder. Als je pech hebt zijn er dan meer mensen die beslag gelegd hebben. Dan sta je op gelijke voet met alle andere beslagleggers. Heb je een hypotheekrecht, dan heb je een veel sterkere positie. Je bent altijd als eerste aan de beurt mocht het tot een verkoop van het onroerend goed komen.
Zijn er beslagleggers? Dan komen die pas aan de beurt als jij als geldverstrekker de complete lening inclusief eventuele achterstanden, boetes en gemaakte kosten betaald hebt gekregen. Houdt de geldnemer zich niet aan de regels van de financieringsovereenkomst? Dan kan je met behulp van Briqwise een veilingprocedure opstarten. Daarmee wordt het onderpand in het uiterste geval gedwongen verkocht via een openbare veiling.
Een investeerder krijgt dus de grootst mogelijke zekerheid op terugbetaling van het verstrekte bedrag. Gekscherend zeggen wij wel eens dat je met een hypotheekrecht meer zekerheid hebt dan je op je spaargeld bij een bank kunt krijgen. Gaat een bank failliet, dan val je onder het depositogarantiestelsel en ontvang je maximaal €100.000. Bij een hypotheekrecht ligt dat anders. Zolang het onderpand genoeg waarde heeft, is de geldlening altijd gedekt en hoef je je niet druk te maken dat je je geld niet terug zult krijgen.”
Wat staat er verder in de financieringsovereenkomst?
“Er worden strikte voorwaarden vastgelegd. Mag een geldnemer bijvoorbeeld een huurder in het pand laten? Een stukje grond verkopen? Een extra (tweede) hypotheek vestigen ten behoeve van iemand anders? Al deze zaken moet de geldnemer schriftelijk overleggen met Briqwise, die op haar beurt met de geldverstrekker in overleg treedt. Ook moet de geldnemer het pand altijd verzekerd houden en mag Briqwise aan de geldnemer om (financiële) informatie vragen indien zij daar reden toe ziet.”
Hoe zit het met de belasting?
“Wat je aan belasting betaald is van een aantal factoren afhankelijk. Het ligt er bijvoorbeeld aan op welke manier je investeert. Doe je dat vanuit privévermogen of investeer je met geld vanuit een besloten vennootschap? Dat maakt een wezenlijk verschil. Ook dient een geldverstrekker natuurlijk goed na te denken over hoe lang hij het geld kan of wil missen. Wij adviseren geldverstrekkers altijd om met een belastingadviseur/accountant te overleggen, om te zien wat de specifieke (fiscale) gevolgen van een financiering zijn.”
In welke fase van het financieringsproces komen jullie in beeld, en wat doen jullie dan precies?
“Het Notarieel komt in beeld zodra de financieringsovereenkomst is gesloten. Deze getekende overeenkomst wordt door Briqwise naar ons toegestuurd, waarna wij contact opnemen met zowel de geldverstrekker als de geldnemer. Onze rol is strikt onpartijdig. Wij moeten beide partijen goed inlichten over de gevolgen van het verstrekken van de lening. Een geldnemer moet vooral goed voorgelicht zijn, aangezien het hypotheekrecht ontzettend sterk is. Zoals gezegd: houdt de geldnemer zich niet aan de regels, dan dreigt hij zijn pand/grond kwijt te raken.
Ook is er vaak enige mate van spoed. Doordat Het Notarieel een groot kantoor is en wij specialisten hebben op het gebied van vastgoedfinancieringen, kunnen wij ervoor zorgen dat de akte zeer snel getekend wordt.
De geldverstrekker hoeft niet fysiek bij ons op kantoor langs te komen. Via e-mail stellen we enkele vragen, omdat wij net als banken verplicht zijn te onderzoeken wie de geldverstrekker is en hoe die aan zijn geld komt. De geldverstrekker moet dus aan ons aantonen hoe hij of zij het te investeren geld verkregen heeft. Wij zijn als notaris de enigen die het hypotheekrecht tot stand kunnen brengen. “
Ben jij ook geïnteresseerd in het financieren van vastgoed? Ondernemersdromen waarmaken én een hoog rendement ontvangen zonder gedoe? Meld je vrijblijvend aan en er wordt zo snel mogelijk contact met je opgenomen.
Heb je zelf een suggestie of vraag voor Hans Nieuwenhuis? Laat het ons weten via info@briqwise.com.
- Wat is het belang van de notaris bij een financieringsovereenkomst?
- Wat is de juridische status van een hypotheekakte?
- Wat staat er verder in de financieringsovereenkomst?
- Hoe zit het met de belasting?
- In welke fase van het financieringsproces komen jullie in beeld, en wat doen jullie dan precies?
