Dit artikel is geschreven door Hans Niewenhuis, o.a. eindredacteur NYSE | Euronext. Hans schrijft maandelijks een column over de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinancieringen.
In een interview dat directeur van De Nederlandsche Bank, Klaas Knot, op 8 april gaf aan NRC, triggerde me een zijdelingse opmerking die hij maakte. Hij sprak onder andere over de uit Amerika overgewaaide bankencrisis die ook hier de kop leek op gaan te steken. Daar uitte Knot zich niet erg ongerust over, omdat volgens hem de toezichtregels hier beter zijn en het renterisicobeheer en de kapitaalbuffers strenger zijn. Waar hij zich wél zorgen over zei te maken is “een ander, relatief nieuw financieel risico: die van niet-bancaire instellingen waar de laatste jaren veel beleggingsgeld in is gestroomd, zoals vastgoedfondsen. Die zijn vaak mede met schulden gefinancierd. Nu de rente stijgt, worden deze schulden duurder, het vastgoed goedkoper en kunnen deze fondsen in de problemen komen.”
Hoe zit dat, dacht ik meteen. Zijn vastgoedinvesteringen via fondsen plotseling riskanter geworden, en geldt dat ook voor andere vormen van vastgoedfinanciering? En wat is precies het verschil tussen vastgoedfondsen en vastgoedfinanciering zoals bijvoorbeeld Briqwise die aanbiedt?
Niet-bancaire vastgoedfondsen
Net als vastgoedfinancieringsconstructies maken vastgoedfondsen gebruik van het feit dat vastgoed ‘tastbaar’ is: zonder huizen kan men niet wonen en zonder commercieel vastgoed kunnen bedrijven zich nergens vestigen. Dat geeft een solide basis aan een belegging, want stenen zullen altijd praktische waarde houden. Daarnaast heeft vastgoed natuurlijk een commerciële waarde: het wordt gebruikt en de gebruiker betaalt huur die door de eigenaar wordt geïnd. Investeert u dus in vastgoed, dan profiteert u direct of indirect van de huuropbrengst. In het maartnummer van ‘Onder de loep’ heb ik de voors en tegens van eigen vastgoed besproken. Vastgoedfondsen zijn een alternatief. Het vastgoed wordt door een fondsbeheerder aangekocht en de belegger participeert. Een fonds heeft een aantal bedrijfspanden, winkels of kantoren onder beheer. Door spreiding wordt dus het risico dat specifieke panden niet genoeg renderen verkleind. Een ander voordeel is dat de beheerder een specialist is, die als het goed is kwalitatief vastgoed selecteert in populaire, veelbelovende vestigingsgebieden, zodat de huuropbrengsten ook geen probleem zullen zijn. Zeker nu de banken zich sinds de kredietcrisis van 2008 langzamerhand uit de vastgoedwereld zijn gaan terugtrekken, worden veel fondsen door niet-bancaire partijen opgericht. Meestal nemen beleggers deel aan het fonds via een obligatielening. Het fonds keert dan maandelijks een vaste rente uit, die wordt opgebracht door de huurinkomsten en waardestijging van het vastgoed. Na een van te voren bepaalde looptijd ontvangt de belegger zijn investering terug. In principe ondervindt hij of zij dus geen positieve of negatieve gevolgen van veranderingen in de waarde of de huuropbrengsten. Ofwel: de consequenties zijn voor de fondsbeheerder. Als men wél wil delen in de waardeverandering, dan kan men bijvoorbeeld meedoen aan een beursgenoteerd vastgoedfonds, waarvan de koers wordt bepaald door de waarde van het vastgoed.
Risico’s van vastgoedfondsen
Hoewel de basis betrouwbaar is, zijn er natuurlijk risico’s aan vastgoedfondsen verbonden, zoals aan elke belegging. Er kunnen altijd onverwachte problemen zijn met leegstand, of een waardedaling van de vastgoedportefeuille van het fonds. Omdat de belegger geld uitleent aan de fondsbeheerder, die er vervolgens vastgoed mee aanschaft, is de beheerder feitelijk de eigenaar. Dat kan in het uiterste geval, een faillissement van de beheerder, natuurlijk consequenties hebben voor de belegger. Er staat dan wel vaak een recht van eerste of tweede hypotheek tegenover, zodat de belegger niet snel met lege handen zal komen te staan. Dit recht ligt overigens bij het fonds, niet bij participanten. Daardoor kan het fonds bijvoorbeeld beslissingen nemen over liquidatie van het vastgoed, waar de participanten misschien liever zouden wachten tot de markt verbetert. De kleine lettertjes van het contract zijn hier belangrijk.
Vastgoedfondsbeheerders zijn vaak enthousiaste vastgoedspecialisten. Ze zijn overtuigd van de waardevastheid van hun panden, door een goede neus voor locaties bijvoorbeeld. In veel gevallen dragen ze ook actief aan waardestijging bij, door de panden na aankoop te verduurzamen en energiezuiniger te maken bijvoorbeeld.
Wat bedoelt Knot dan met zijn zorgelijke opmerking over vastgoedfondsen? Eén reden van zorg kan zijn dat niet-bancaire fondsen natuurlijk hun eigen normen stellen wat betreft hun investeringen. Wat een bank misschien te riskant zou vinden, dat kunnen zij gewoon doen als ze dat willen. Beleggers zijn altijd op zoek naar het hoogste rendement en in de afgelopen jaren was de rente op spaarrekeningen en deposito’s zo laag dat de aanlokkelijke opbrengsten van een vastgoedfonds daar ver bovenuit staken. Er werd echter misschien te gemakkelijk geloofd in eeuwig stijgende vastgoedprijzen en huuropbrengsten. Sommige fondsen kochten hun vastgoed met een loan to value (LTV) van wel honderd procent of nog meer. Dat betekent dat de waarde van het vastgoed gelijk is of lager dan de hoogte van de lening. Dan hoeft er maar weinig te gebeuren om problemen te krijgen bij de terugbetaling aan het einde van de looptijd.
Vastgoedfinancieringen hebben een ander uitgangspunt
Bij vastgoedfinancieringen worden in elk geval andere accenten gelegd. Het gaat hier niet om het kopen van interessant vastgoed, maar om het financieren van een ondernemer. Het vastgoed is geen doel op zichzelf, maar een onderpand, een reddingsboei zoals besproken in de vorige nieuwsbrief. Dat betekent dat veiligheid bovenaan staat. Het eerste recht van hypotheek ligt niet bij een fonds maar staat rechtstreeks op naam van de investeerder. De ondernemer en zijn plannen worden bovendien op een bancaire manier doorgelicht. Niet alleen de kwaliteit van het vastgoed wordt dus beoordeeld, maar vooral ook de kwaliteit van de ondernemer en zijn onderneming. Voorkomen van betalingsproblemen is beter dan executie van het onderpand. De nadruk op veiligheid uit zich ook in een zo laag mogelijke LTV, zodat de investeerder vrijwel altijd zijn investering zal terugkrijgen. Ook hier blijven natuurlijk risico’s in het spel, maar bij Briqwise heeft zich tot op heden nog nooit een geval van default voorgedaan.
Ben jij ook geïnteresseerd in het financieren van vastgoed? Ondernemersdromen waarmaken én een hoog rendement ontvangen zonder gedoe? Meld je vrijblijvend aan en er wordt zo snel mogelijk contact met je opgenomen.
Heb je zelf een suggestie of vraag voor Hans Nieuwenhuis? Laat het ons weten via info@briqwise.com.
- Niet-bancaire vastgoedfondsen
- Risico’s van vastgoedfondsen
- Vastgoedfinancieringen hebben een ander uitgangspunt
