Dit artikel is geschreven door Hans Niewenhuis, o.a. eindredacteur NYSE | Euronext. Hans schrijft maandelijks een column over de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinancieringen.
Sinds de banken na kredietcrisis van 2008 steeds meer regels en beperkingen kregen opgelegd en grotere kapitaalbuffers moesten aanhouden, hebben ze zich langzamerhand uit de financiering van MKB-bedrijven teruggetrokken. Dat doen ze nog steeds, want overheden en centrale banken zijn als de dood dat er door te grote risico’s nieuwe financiële onrust ontstaat. Als een ondernemer tóch bij een bank aanklopt en niet meteen wordt afgewezen, dan zet de bank vaak een eindeloze procedure in gang, en blijft de kredietaanvrager soms wel een jaar of nog langer in onzekerheid, om alsnog te kunnen worden afgewezen. Door deze onbevredigende gang van zaken is er een steeds grotere groep non-bancaire financiers ontstaan: beleggers die op de een of andere manier het bedrijfsleven willen financieren. Ze worden gefaciliteerd door platforms die hen met ondernemers in contact brengen. Afhankelijk van hun wensen kunnen ondernemers inmiddels kiezen voor bijvoorbeeld crowdfunding om een project tot stand te helpen brengen, maar ook voor financiering via vastgoed. Het valt op dat volgens metingen van de Stichting MKB Financiering het bedrag aan vastgoedfinanciering over 2022 met maar liefst 51% is gestegen tot 613 miljoen euro, en dat deze vorm van financiering inmiddels 15,7% van de totale non-bancaire financieringen bedraagt.
Vastgoed biedt zekerheid en rendement
Vastgoed is concreet en waardevast en genereert huuropbrengsten. Dat is het aantrekkelijke, want daarmee combineert het zekerheid met rendement. De manier waarop dat gebeurt varieert echter sterk. In vorige nieuwsbrieven besprak ik het kopen en beheren van eigen vastgoed en het beleggen in vastgoedfondsen. Die zijn allebei relatief riskant: de belegger is direct of indirect gevoelig voor de waardeschommelingen van het vastgoed en de betrouwbaarheid van de huurinkomsten. Daar staat dan de kans op flinke waardestijgingen van het vastgoed tegenover. De meeste vastgoedfondsen werken echter niet met aandelen, waarbij de belegger direct participeert in het vastgoed en dus ook deelt in de koersontwikkeling, maar met obligaties. De investeerder verstrekt een lening aan het fonds en krijgt daar gedurende een vastgelegde periode een vaste rente voor terug. Het fonds koopt van het geleende geld vastgoed en zorgt ervoor dat dit rendeert. Het is natuurlijk de bedoeling dat er na de rentebetalingen en terugbetaling van de leningen nog winst voor het fonds overblijft. Deze constructie kan in verschillende gradaties van veiligheid en rendement worden georganiseerd, waarbij opvalt dat hoe groter de veiligheid, hoe lager maar ook zekerder het rendement. Zo zie ik in advertenties rentes die variëren van 4% tot 7%, maar ook zekerheidsstellingen die recht geven op eerste hypotheek of tweede hypotheek, waarbij het eerste hypotheekrecht natuurlijk veiliger is dan het tweede. En tot welk percentage van de waarde het vastgoed wordt beleend varieert ook. Een loan to value (LTV) van 50% van de waarde is behoorlijk veilig, want het vastgoed kan dan tot de helft van zijn waarde verliezen voordat de belegger er last van krijgt. Als de LTV 100% is, dan is het hele pand beleend. Dat is onveiliger, maar kan natuurlijk ook meer opleveren.
Aan de investeerder dus de keuze: ga ik voor meer zekerheid of voor meer rendement?
Vastgoedfinanciering
Vastgoedfinanciering, zoals Briqwise die aanbiedt, staat veel losser van het vastgoed. Het vastgoed is het onderpand voor een lening, meer eigenlijk niet. Een onderneming zoekt financiering en zoekt contact met een investeerder, daar komt het eigenlijk op neer. De investeerder vertrouwt erop dat zijn rente op tijd wordt betaald en dat hij na afloop van de looptijd zijn inleg terugkrijgt. Het vastgoed zorgt voor de ultieme zekerheid. De ondernemer kan de lening voor de aankoop van nieuw vastgoed gebruiken, maar ook voor uitbreiding van zijn bedrijfsactiviteiten, dat doet er eigenlijk niet toe. Briqwise beheert een platform waarop ondernemers en investeerders elkaar ontmoeten. Het vastgoed én de ondernemer worden intensief doorgelicht, de LTV wordt beperkt gehouden tot 75%, en de investeerder krijgt het eerste hypotheekrecht, zodat de investering voldoende zekerheid biedt. Via vraag en aanbod komt een overeenkomst tot stand, en dat resulteert over het algemeen in een heel behoorlijke rente van momenteel vaak zo’n 7,5% per jaar.
Spreiding
Hoewel deze financieringsvorm, gezien alle zekerheden, behoorlijk veilig is, is het voor sommige beleggers nog niet veilig genoeg. Ze missen het aspect van de spreiding. Het financieren via één bedrijfspand geeft natuurlijk een groter risico dan het financieren via een aantal panden. Daarom bestaan er ook vastgoedfinancieringsfondsen. In zo’n fonds zijn een aantal ondernemers met hun bedrijfspanden bij elkaar gebracht. Investeerders kunnen zich voor zo’n fonds inschrijven en financieren dan feitelijk al deze ondernemers voor een deel. Dat betekent dus dat ook de risico’s worden gedeeld. Als er één ondernemer failliet mocht gaan, dan zal dat nauwelijks gevolgen hebben voor het hele fonds. Tegenover deze extra veiligheid staat wel een lager rendement, want gratis geld bestaat niet, en rendement en risico gaan altijd samen.
Een ander argument waarmee beleggers in een vastgoedfinancieringsfonds investeren is dat ze er nog minder voor hoeven te doen. Ze hoeven geen panden en ondernemers te beoordelen bijvoorbeeld. Ze investeren in een fonds en daarmee in een hele serie bedrijven die door het fonds zijn geselecteerd.
Ondernemers helpen ondernemers
Een platform dat investeerders en ondernemers samenbrengt is een veel persoonlijker benadering. De investeerder wil graag een beetje betrokken zijn, en weten in welke onderneming met welk vastgoed hij zijn geld steekt. Vaak is hij zelf ook ondernemer geweest en kent het klappen van de zweep. Er zijn genoeg zekerheden, er is bij Briqwise nog nooit een default geweest. En uiteindelijk ligt de rente ook nog hoger.
Ben jij ook geïnteresseerd in het financieren van vastgoed? Ondernemersdromen waarmaken én een hoog rendement ontvangen zonder gedoe? Meld je vrijblijvend aan en er wordt zo snel mogelijk contact met je opgenomen.
Heb je zelf een suggestie of vraag voor Hans Nieuwenhuis? Laat het ons weten via info@briqwise.com.
- Vastgoed biedt zekerheid en rendement
- Vastgoedfinanciering
- Spreiding
- Ondernemers helpen ondernemers
