Prijsbepaling van landbouwgrond
De prijzen voor landbouwgrond variëren sterk, en zijn afhankelijk van een aantal factoren. Een belangrijke rol speelt de locatie van de grond. Of er goede toegangswegen zijn, of er schuren of andere opslagplaatsen bij horen of op geplaatst mogen worden, en of de regio waarin het land ligt populair is. Ook de kwaliteit van de bodem heeft grote invloed op de grondprijs. De kwaliteit wordt bepaald door de ligging, hoogteverschillen, zon en schaduw, grondwaterstand, sloten, drainage en de mogelijkheid tot bewatering. Verdere factoren zijn bijvoorbeeld het gewas dat er wordt verbouwd, en gewassen die er eerder zijn verbouwd en die de grond kunnen hebben verontreinigd of uitgeput, of juist opgewaardeerd. Om redenen van werkbaarheid hanteert de Belastingdienst overigens standaardtabellen waarin Nederland in 65 verschillende gebieden is opgedeeld. Per gebied is een ‘normwaarde’ bepaald voor verpachte landbouwgrond. Gemiddeld gaat het om ongeveer € 75.000 per hectare.
Natura-2000
Er zijn uitzonderingen naar beneden en naar boven. Om er een paar te noemen: agrarische grond binnen de stikstof-gevoelige Natura 2000-gebieden ligt over het algemeen een stuk, soms wel 30%, lager in prijs dan grond die er niet ligt. Ook de mobiliteit, hoe vaak de grond van eigenaar wisselt, is er een stuk minder. De flink lagere grondprijs is waarschijnlijk het gevolg van wettelijke beperkingen aan het landbouwgebruik voor natuurdoelstellingen. Overigens ligt maar 3% van de agrarische grond in Nederland binnen Natura 2000-gebieden. Agrarische grond die minder dan 2.500 meter van een stikstof-gevoelig Natura 2000-gebied af ligt, is veel omvangrijker, en wordt vaker verhandeld. Het kost gemiddeld 4 à 5% minder dan de grond buiten deze 2.500 meter.
Bestemmingsplannen
Grond die vlak bij een stad of dorp ligt is daarentegen vaak (een stuk) hoger dan gemiddeld geprijsd. Dat is niet zozeer vanwege de kwaliteit, maar vooral omdat deze grond kans maakt om te worden opgenomen in een bestemmingsplan, met een mooie uitkoopprijs als gevolg. Commerciële organisaties kopen vaak stukken landbouwgrond op in de buurt van een stad of dorp, om die te verkavelen en in kleine percelen tegen een hogere prijs door te verkopen aan private beleggers. Die kopen deze landbouwkavels in de verwachting dat er in de nabije toekomst een bestemmingswijziging zal worden doorgevoerd. Daar is grote belangstelling voor, maar het is niet zonder risico om hieraan mee te doen. Van lang niet alle landbouwkavels aan de rand van bewoond gebied wordt het bestemmingsplan gewijzigd. De prijsstijging blijft in zo’n geval natuurlijk uit.
Pacht
Voor het verpachten van bouw- en grasland gelden maximumprijzen. Die prijzen verschillen per regio. Maximumprijzen gelden alleen voor pachtovereenkomsten van minimaal 6 jaar. Geldt een pachtovereenkomst voor een kortere tijd, dan zijn er minder regels en mag de eigenaar vragen voor het land wat hij wil. Het gaat hier vaak om kleine stukjes weiland, die worden gebruikt voor bijvoorbeeld paarden of schapen. Het gebrek aan regels kan de pachtprijs behoorlijk opdrijven.
Rendement en belasting
Landbouwgrond valt in box 3 onder de categorie ‘overige bezittingen’, waaronder o.a. ook aandelen, vastgoed en andere beleggingen vallen. De belastingdienst gaat uit van een fictief rendement van ongeveer 6% voor deze hele categorie. Dit levert voor landbouwgrond wel enige problemen op. Het rendement op het bezit van landbouwgrond is stabiel, maar doorgaans niet heel hoog. Een fictief rendement van 6% is daardoor niet erg realistisch. Daar komt bij dat de pachtprijs zoals gezegd aan een maximum is gebonden, wat het rendement ook drukt. Van de bruto-opbrengst zullen naast de box-3-heffing ook nog kosten af moeten, zoals watersysteemheffing en beheerskosten. Het nettorendement zal – afhankelijk van het gebied – daarom vaak negatief zijn.
Hier tegenover staat dat eventuele verkoopwinst, als gevolg van de landbouwvrijstelling, niet is belast. Dit kan het rendement natuurlijk opschroeven, maar menig verpachter zal met een jaarlijks negatief nettorendement niet tevreden zijn, zelfs als een latere verkoopwinst onbelast zal zijn. De grond verkopen en de opbrengst op een spaarrekening zetten zou logischer zijn, omdat het forfait op spaargeld veel lager is. Eigenaren van bezittingen met een laag rendement, zoals pachtgrond, worden benadeeld omdat voor alle ‘overige bezittingen’ hetzelfde forfaitaire rendement wordt gerekend. Het is overigens de vraag of deze ongelijkheid stand zal houden bij de rechter. Zeker nu bij de overheid de wens lijkt te leven om de landbouwvrijstelling af te schaffen, waardoor over de verkoopwinst van de grond dus ook belasting zou moeten worden betaald en het uiteindelijke rendement dus nog lager zou worden.
Landbouwfinanciering via Briqwise
Voor agrariërs die grond willen kopen om actief als landbouwgrond te gebruiken, bijvoorbeeld voor een uitbreiding van hun bedrijf, is landbouwfinanciering een goede keuze. De opbrengst van de grond is veel groter dan wanneer die zou worden verpacht tegen een gelimiteerde pachtprijs. Het rentepercentage voor de investering komt op het platform van Briqwise via vraag en aanbod tot stand, en staat in een alleszins redelijke verhouding tot de bedrijfsresultaten. De landbouwgrond geldt als stabiel en betrouwbaar onderpand.
- Prijsbepaling van landbouwgrond
- Natura-2000
- Bestemmingsplannen
- Pacht
- Rendement en belasting
- Landbouwfinanciering via Briqwise
