Editoriaal door Edgar Warmoes, General Manager Briqwise België

Op Reddit lopen drie draden waarin Briqwise ter sprake komt. Twee ervan zijn intussen gearchiveerd, wat wil zeggen dat er niet meer op gereageerd kan worden, terwijl ze wel nog altijd bovenaan verschijnen wanneer iemand zoekt naar ervaringen met Briqwise. De oudste dateert bovendien van vóór onze Belgische werking op kruissnelheid kwam, waardoor een deel van de discussie daar over een situatie gaat die vandaag niet meer bestaat.

Vandaar dit artikel. Hieronder de vragen en de kritiek uit die draden, met een antwoord in cijfers. Ook waar de kritiek terecht is, en dat is ze op een aantal punten.

Vastgoedobligaties aan 9 procent

De vraagsteller van een van de draden opent met het woord obligaties. Een andere lezer corrigeert dat meteen, en terecht: het zijn geen obligaties.

U koopt geen effect en u leent niet aan Briqwise. U verstrekt rechtstreeks een lening aan een onderneming, en die lening wordt gedekt door een hypotheek in eerste en enige rang op Belgisch vastgoed. Die inschrijving staat op uw eigen naam en passeert bij de notaris. Uw geld gaat ook via de notaris naar de geldnemer, het komt op geen enkel moment op een rekening van Briqwise terecht. Wij verdienen aan de bemiddeling en het beheer, niet aan een rentemarge tussen ondernemer en investeerder.

Dat verklaart meteen de instapdrempel van 100.000 euro, waar in een van de draden correct naar geraden wordt. Een notariële akte op uw naam kost geld. Onder die 100.000 euro wegen de aktekosten niet meer op tegen wat u belegt.

Het gaat om Nederlands vastgoed, en die markt is volatiel

Dit is het punt dat het meest achterhaald is, en tegelijk het best onderbouwde stuk kritiek in de hele draad. Een ondernemer legt in september 2024 uitgebreid uit waarom hij Nederlands bedrijfs- en recreatievastgoed niet vertrouwt als onderpand, met verwijzing naar leeglopende bedrijfsterreinen en huurmarkten die stilvallen.

Die analyse is op zich niet onjuist, ze gaat alleen over iets anders. Briqwise België financiert Belgisch vastgoed, beoordeeld door een Belgisch kredietcomité, met Belgische schatters en een Belgische notaris. Wij financieren geen Nederlandse panden aan Belgische investeerders. De onderliggende markt waar de lezer zich zorgen over maakte, is niet de markt waarin u belegt.

Taxatiewaardes moet je met een grote korrel zout nemen

Ook dit is een eerlijke opmerking, en wij zijn het er grotendeels mee eens. Een schatting is een oordeel, geen prijs. Vijf schatters geven vijf getallen.

Wat wij ertegenover zetten, zijn regels die de marge klein houden. Wij aanvaarden enkel een schattingsverslag van een erkend landmeter-expert, geen verkoopinschatting van een makelaar. Dat verslag mag niet ouder zijn dan zes maanden. Is het tussen de drie en zes maanden oud, dan gaan wij zelf nog eens ter plaatse. Bij een aankoopdossier geldt de effectief betaalde prijs als toets, want dat is de meest recente marktprijs die er bestaat.

En vooral: de lening blijft altijd onder 75 procent van die waarde. In de praktijk ligt ze doorgaans lager. De dossiers die vandaag op onze website staan, hebben een loan to value van 43, 49 en 59 procent. Dat betekent dat de waardering fors mag tegenvallen voordat uw hoofdsom in het gedrang komt. Wij financieren bovendien bestaand, courant vastgoed en geen bouwrisico waarbij de terugbetaling afhangt van een project dat nog gerealiseerd moet worden.

Als een bank nee zegt aan 3 procent, waarom zou u dan ja zeggen aan 9 procent?

Dit is het sterkste argument uit de draad, en het verdient een echt antwoord in plaats van een geruststelling.

De premisse is dat een bankweigering een oordeel over de kwaliteit van het dossier is. Vaak is het een oordeel over de kostenstructuur van de bank. Sinds 2008 zijn kredieten onder 100.000 euro volledig geautomatiseerd en staat boven 2 miljoen euro de corporate desk klaar. Het segment daartussen vraagt menselijke analyse, en die analyse kost meer dan de marge op zo'n krediet opbrengt. Daar komt bij dat kredietverlening voor een bank relatief veel eigen vermogen vastzet, terwijl verzekeringen en beleggingsproducten meer opbrengen tegen minder kapitaalbeslag.

Het gevolg is dat gezonde ondernemingen met een sluitende businesscase nee te horen krijgen om redenen die niets met hun cijfers te maken hebben. Dat is de reden waarom private credit wereldwijd bestaat en waarom institutionele beleggers er al meer dan tien jaar in zitten. De rente die u ontvangt, is geen risicopremie op een slecht dossier, het is de prijs van maatwerk in een segment dat de bank niet meer bedient.

Dat betekent uiteraard niet dat elk dossier goed is. Daarom wijzen wij aanvragen ook af, en daarom publiceren wij onze criteria.

Bij problemen mag je gewoon netjes wachten

In een van de draden wordt, vanuit ervaring met andere platformen, terecht opgemerkt dat een eerste hypotheek pas iets waard is op het moment dat er effectief verkocht wordt, en dat dat maanden tot jaren kan duren. Ondertussen ligt uw rente stil.

Bij Briqwise ligt uw rente niet stil. Wij garanderen de maandelijkse rentebetaling aan de investeerder, ook wanneer de geldnemer niet betaalt en ook tijdens een uitwinning. De advocaat- en gerechtskosten van die uitwinning dragen wij. Een lezer die effectief investeerde, beschrijft het in dezelfde draad correct: elke maand betaald, ook wanneer er achterstand is bij de ontlener.

Dat is geen commercieel gebaar. Het betekent dat een zwak dossier ons rechtstreeks geld kost, waardoor de kwaliteit van onze screening een economische noodzaak is in plaats van een belofte. Het defaultpercentage op ons volledige boek staat vandaag op 0 procent, over meer dan duizend verstrekte financieringen.

De kosten, exact

De kritiek dat de kosten fors zijn, verdient concrete cijfers in plaats van een verdediging. Er zijn twee vergoedingen voor de investeerder, geen derde.

Een eenmalige vergoeding van 0,50 procent per belegd jaar, met een plafond van 2,00 procent. Bij een dossier van drie jaar is dat dus 1,50 procent, niet 2 procent. Daarnaast beheer- en administratiekosten van 0,50 procent per jaar op de initiële leensom. Beide bedragen zijn exclusief btw, en die 21 procent komt er inderdaad bovenop, zoals een lezer terecht opmerkt.

Wat in geen enkele draad genoemd wordt: bij vervroegde terugbetaling krijgt u die eenmalige vergoeding grotendeels terug. Volledig binnen twaalf maanden, de helft tot vierentwintig maanden, een kwart tot zesendertig maanden. U betaalt dus voor de tijd dat u effectief belegd was, niet voor een looptijd die er niet gekomen is.

Concreet voor een privé-investeerder: 100.000 euro aan 8,5 procent bruto over drie jaar. Van 8.500 euro rente gaat 30 procent roerende voorheffing af, daarna de beheerkosten en de gespreide eenmalige vergoeding. U komt dan rond 4,8 à 5 procent netto per jaar uit. Belegt u via een vennootschap, dan valt de roerende voorheffing weg en ligt het netto rendement merkbaar hoger.

Ik vertrouw het niet

Twee lezers schrijven dat letterlijk, zonder verdere toelichting, en verwijzen naar GVV's als veiliger alternatief. Dat is een begrijpelijke reflex bij een naam die u niet kent.

Een GVV is trouwens iets anders dan wat wij doen. Daar bent u aandeelhouder, met koersrisico en een dividend dat kan schommelen. Hier bent u schuldeiser, met een hypotheek in eerste rang en een contractueel vastgelegde rente. Beide kunnen perfect naast elkaar in dezelfde portefeuille zitten.

Wat u wel mag verwachten, is dat de tegenpartij zichtbaar en controleerbaar is. Briqwise is actief sinds 2018 en de Nederlandse groep waar wij deel van uitmaken bouwde in acht jaar 450 miljoen euro onder beheer op. In die volledige periode is er geen enkele investeerder die publiek meldt dat zijn rente of zijn hoofdsom niet betaald werd.

In België werken wij vanuit een eigen kantoor in de Keizer Karelstraat 75 in Gent, met een eigen team dat de dossiers zelf analyseert, van kredietbeoordeling over compliance tot het beheer tijdens de looptijd. Onze jaarrekening is neergelegd bij de Nationale Bank en dus voor iedereen raadpleegbaar. De cijfers over het voorbije boekjaar zijn positief.

De investeerders zijn evenmin een abstractie. Op ons recentste klantenevent zaten ruim tachtig investeerders in de zaal, mensen die vandaag in lopende dossiers zitten. Wie liever eerst met een van hen spreekt dan met ons, mag dat gerust vragen.

Waar de critici gelijk hebben

Drie punten uit de draden staan overeind, en wij spreken ze niet tegen.

Het is illiquide. Uw geld staat vast voor de looptijd van 1 tot 5 jaar en er is geen secundaire markt voor de financiering zelf. Wie zijn geld binnen het jaar nodig kan hebben, hoort hier niet te zitten.

Het is geen vervanging voor een wereldwijde ETF, en wij presenteren het ook niet zo. Het is een defensieve bouwsteen naast aandelen, met contractuele maandelijkse cashflows die niet met de beurs meebewegen, en niet het groeigedeelte van een portefeuille.

En vast rendement is niet hetzelfde als risicoloos. Betaalt een ondernemer niet, dan moet het pand uitgewonnen worden, en dat kost tijd. Wat u in die periode beschermt, is de rentegarantie en de marge tussen de leensom en de waarde van het onderpand, niet de afwezigheid van risico.

Tot slot

Wie de volledige rekensom van een concreet dossier wil zien, met alle kosten en de netto uitkomst voor zijn eigen situatie, mag ons dat gerust vragen. Dan rekenen wij het door, zonder verkooptraject.

Edgar Warmoes, General Manager Briqwise België, edgar@briqwise.com