Waarom twee investeringen met hetzelfde rendement toch totaal verschillend kunnen zijn

Wanneer twee investeringen allebei een verwacht rendement van 8% bieden, lijken ze op het eerste gezicht even aantrekkelijk. Toch zullen financiële analisten of vermogensbeheerders die investeringen zelden als gelijkwaardig beschouwen. Waarom?

Omdat een rendement op zichzelf weinig vertelt over de kwaliteit van een investering. Minstens even belangrijk is hoeveel risico nodig is om dat rendement te behalen.

In de financiële wereld bestaat daarvoor zelfs een aparte benadering: risico-gecorrigeerd rendement. Daarbij wordt een investering niet alleen beoordeeld op wat ze potentieel oplevert, maar ook op de risico's die daarvoor worden genomen.

Dat betekent niet dat rendement minder belangrijk wordt. Wel dat het pas echt waarde krijgt wanneer u begrijpt waarop het gebaseerd is.

Vijf vragen die minstens even belangrijk zijn als “Welk rendement krijg ik?”

Rendement vertelt wat een investering potentieel kan opleveren. Maar om verschillende investeringen zinvol met elkaar te vergelijken, is ook de context achter dat percentage belangrijk. Waar komt het rendement vandaan? Welk risico staat er tegenover? Welke zekerheden zijn aanwezig? En wie heeft de investering vooraf beoordeeld? Deze vijf vragen helpen om verder te kijken dan één percentage.

1. Waaruit komt het rendement?

Niet elk rendement ontstaat op dezelfde manier. Bij dividendaandelen is het bijvoorbeeld afhankelijk van de winst van een onderneming en het dividendbeleid. Bij obligaties en private credit bestaat het rendement hoofdzakelijk uit rente die de kredietnemer betaalt. Bij rechtstreeks vastgoed kunnen huurinkomsten en een eventuele waardestijging een rol spelen.

Weten waar het rendement vandaan komt, helpt om te begrijpen waarvan het afhankelijk is. Een contractueel afgesproken rente heeft bijvoorbeeld een andere dynamiek dan een rendement dat afhankelijk is van toekomstige koers- of vastgoedontwikkelingen.

Bij Briqwise komt het rendement voort uit de rente die een ondernemer betaalt op een lening. Het rentepercentage en de looptijd worden vooraf vastgelegd. Het vastgoed dient daarbij niet om rendement te genereren, maar als onderpand voor de financiering.

2. Welke zekerheden ondersteunen de investering?

Een tweede vraag is wat er tegenover het geïnvesteerde kapitaal staat. Niet iedere investering beschikt over dezelfde zekerheden. Een aandeel vertegenwoordigt bijvoorbeeld een eigendomsbelang in een onderneming, maar geeft geen recht op een specifiek actief wanneer het bedrijf in moeilijkheden komt. Bij bepaalde vormen van kredietverlening kunnen daarentegen wel specifieke activa als zekerheid worden verbonden aan de lening.

Ook de positie van de kredietverstrekker is relevant. Een eerste hypotheek heeft bijvoorbeeld een andere juridische positie dan een achtergestelde lening. Zekerheden nemen het risico nooit volledig weg, maar kunnen wel mee bepalen wat er gebeurt wanneer een kredietnemer zijn verplichtingen niet nakomt.

Bij Briqwise wordt vastgoed als onderpand gebruikt en wordt een eerste hypotheek gevestigd. Daarnaast wordt gekeken naar de Loan-to-Value: de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het vastgoed. Briqwise hanteert daarbij een maximale LTV van 75%. Bij vastgoed met een waarde van €1 miljoen wordt dus maximaal €750.000 gefinancierd.

3. Hoe wordt het risico beoordeeld?

Het zichtbare eindproduct van een investering, bijvoorbeeld een rentepercentage en een looptijd, vertelt weinig over het werk dat eraan voorafging. Zeker bij kredietinvesteringen is daarom relevant hoe een kredietnemer en financieringsaanvraag worden beoordeeld.

Een degelijke kredietanalyse kan onder meer kijken naar de financiële positie van de onderneming, bestaande schulden, kasstromen, terugbetalingscapaciteit, het doel van de financiering en eventuele zekerheden. Bij vastgoedgedekte financieringen komen daar bijvoorbeeld de waarde en verkoopbaarheid van het vastgoed en de Loan-to-Value bij. Geen enkele parameter vertelt afzonderlijk het volledige verhaal; het gaat om de combinatie.

Bij Briqwise wordt daarom niet uitsluitend naar het vastgoed of de LTV gekeken. Ook de ondernemer, financiële situatie, terugbetalingscapaciteit, haalbaarheid van de financiering en juridische structuur worden meegenomen voordat een dossier aan investeerders wordt aangeboden.

4. Wat gebeurt er wanneer een investering niet volgens plan verloopt?

Een rendement wordt doorgaans voorgesteld vanuit het scenario waarin alles volgens afspraak verloopt. Een minstens even relevante vraag is daarom wat er gebeurt wanneer dat níét het geval is.

Bij kredietinvesteringen kan een kredietnemer bijvoorbeeld een rentebetaling missen of problemen ondervinden bij de terugbetaling van de hoofdsom. Op zo'n moment wordt duidelijk waarom de juridische structuur en eventuele zekerheden al vóór de investering belangrijk zijn. Welke rechten heeft de kredietverstrekker? Welke zekerheden kunnen worden aangesproken? En welke positie heeft hij tegenover andere schuldeisers?

Dat is ook waarom een onderpand niet hetzelfde is als een garantie. De uiteindelijke opbrengst bij uitwinning hangt onder meer af van de waarde en verkoopbaarheid van het actief en de juridische positie van de kredietverstrekker.

Bij Briqwise zijn deze scenario's onderdeel van de structuur van de financiering. De eerste hypotheek, het vastgoed als onderpand en de maximale LTV zijn bedoeld om een buffer en juridische zekerheid te creëren wanneer een kredietnemer zijn verplichtingen niet kan nakomen. Ze sluiten verlies niet uit, maar bepalen wel mee welke mogelijkheden er in zo'n situatie bestaan.

5. Wie beslist welke investeringen u überhaupt te zien krijgt?

Dit is misschien de minst zichtbare vraag. Bij veel investeringsplatformen of fondsen ziet een investeerder alleen de opportuniteiten die de selectieprocedure al hebben doorlopen. Daardoor is niet alleen de kwaliteit van een individueel dossier relevant, maar ook het proces waarmee dossiers worden toegelaten of afgewezen.

Welke criteria worden gehanteerd? Wie voert de analyse uit? Welke informatie wordt gecontroleerd? En wordt een investering na de financiering nog opgevolgd? Het zijn elementen die niet rechtstreeks in het rendement terugkomen, maar wel mee bepalen aan welke risico's een investeerder wordt blootgesteld.

Bij Briqwise worden financieringsaanvragen beoordeeld voordat ze als investeringsmogelijkheid worden aangeboden. Niet ieder dossier komt dus automatisch in aanmerking. Ook na het tot stand komen van de financiering blijft opvolging onderdeel van het proces.

Wat betekent dat binnen private credit?

Ook binnen private credit is rendement slechts één onderdeel van het totale plaatje.

Bij Briqwise wordt een financieringsdossier niet uitsluitend beoordeeld op basis van het rentepercentage. Er wordt eveneens gekeken naar de kredietwaardigheid van de ondernemer, het vastgoed als onderpand, de Loan-to-Value, de juridische structuur en de vestiging van een eerste hypotheek.

Het rendement dat investeerders ontvangen, staat dus niet los van de manier waarop een dossier wordt opgebouwd en geanalyseerd.

Een investering vergelijken begint niet bij één cijfer

Een rendement blijft uiteraard een belangrijk criterium bij elke investeringsbeslissing. Maar… wanneer twee investeringen hetzelfde rendement aanbieden, is de volgende vraag minstens even relevant:

"Hoe wordt dat rendement ondersteund?"

Het antwoord ligt vaak niet in één percentage, maar in de analyse, de zekerheden, de structuur en de manier waarop risico's worden beheerd. Rendement vertelt hoeveel een investering kan opleveren. De antwoorden op de andere vragen vertellen onder welke voorwaarden.

‍