Wanneer een lening van €30 miljoen tussen twee ondernemers (Conny Vandendriessche en Ghelamco eigenaar Paul Gheysens) de kranten haalt, trekken vooral de bedragen de aandacht. Toch zit de meest interessante les niet in het bedrag, maar in de structuur van de financiering.

In recente berichtgeving rond een lening waarbij vastgoed als onderpand werd ingezet, zien we een principe dat al jarenlang wordt toegepast binnen de wereld van private credit: een ondernemer stelt kapitaal ter beschikking aan een andere ondernemer, waarbij vastgoed dient als zekerheid voor de lening.

Dat klinkt eenvoudig, maar achter die structuur schuilt een belangrijk begrip dat bepalend is voor het risicoprofiel van elke vastgoedfinanciering: de Loan-to-Value (LTV).

Wat is private credit?

Private credit is een alternatieve vorm van financiering waarbij ondernemingen kapitaal aantrekken buiten de traditionele bankfinanciering.

In plaats van een bank verstrekt een private investeerder, rechtstreeks of via een gespecialiseerd platform, een lening aan een onderneming. Daartegenover staat een vooraf afgesproken rentevergoeding en worden duidelijke afspraken gemaakt over looptijd, aflossing en zekerheden.

Steeds meer Belgische ondernemers kijken vandaag naar private credit wanneer:

• een bankfinanciering onvoldoende ruimte biedt;
• snelheid belangrijk is;
• een project buiten de klassieke kredietcriteria valt;
• of wanneer een aanvullende financieringsstructuur gewenst is.

Ook voor investeerders groeit de interesse. Zij zoeken vaker naar beleggingen die minder afhankelijk zijn van de dagelijkse schommelingen op de beurs en waarbij het rendement contractueel wordt vastgelegd.

‍

Waarom vastgoed als onderpand?

Een lening is pas zo sterk als de zekerheden die ertegenover staan. Daarom wordt binnen private vastgoedfinanciering vaak gewerkt met eerste hypotheekrechten op vastgoed. Dat betekent dat het vastgoed als zekerheid dient voor de terugbetaling van de lening.

Dat maakt vastgoed niet automatisch risicoloos. Wel biedt het een tastbare zekerheid waarvan de waarde objectief kan worden bepaald. Belangrijk is echter niet alleen óf er vastgoed als onderpand is, maar vooral hoeveel er tegenover de waarde van dat vastgoed wordt geleend.

Hoe zat deze financiering in elkaar?

Wat deze financiering bijzonder maakt, zijn uiteraard de omvang en de betrokken namen. Toch is de onderliggende structuur opvallend herkenbaar binnen de wereld van private credit.

Volgens de berichtgeving verstrekte zakenvrouw Conny Vandendriessche een lening van ongeveer €30 miljoen aan ondernemer Paul Gheysens. Als belangrijke zekerheid werd onder meer een villa in Saint-Tropez, met een geschatte waarde van ongeveer €65 miljoen, als onderpand ingebracht.

Wie de cijfers bekijkt, kan ook de Loan-to-Value (LTV) berekenen: de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van het onderpand.

In dit dossier bedraagt die ongeveer:
€30 miljoen ÷ €65 miljoen = ongeveer 46% Loan-to-Value.

Dat betekent dat minder dan de helft van de vastgoedwaarde werd gefinancierd. Hierdoor blijft er een aanzienlijke buffer tussen het uitstaande krediet en de waarde van het onderliggende vastgoed.

Hoewel een lagere Loan-to-Value nooit alle risico's wegneemt, wordt deze verhouding binnen vastgoedfinanciering algemeen beschouwd als een belangrijke indicator voor de sterkte van de zekerheidsstructuur.

Precies daarom is de Loan-to-Value één van de eerste parameters waar professionele kredietverstrekkers naar kijken.

‍

Waarom dit nieuws ook relevant is voor Briqwise‍

De bedragen in deze financiering zijn uitzonderlijk. Het principe erachter is dat veel minder.

Ook bij Briqwise brengen investeerders rechtstreeks kapitaal ter beschikking aan ondernemers, waarbij vastgoed als onderpand dient voor de financiering. Daarbij wordt elk dossier beoordeeld op basis van verschillende risicofactoren, waaronder de kwaliteit van het vastgoed, de juridische zekerheden, de terugbetalingscapaciteit én de Loan-to-Value.

Briqwise hanteert daarbij een maximale Loan-to-Value van 75%. Een financiering met een LTV van ongeveer 46%, zoals in deze nieuwsdeal, valt dus ruimschoots binnen die maximale grens. Uiteraard zegt de Loan-to-Value op zich niet alles: ook de financiële situatie van de kredietnemer, het type vastgoed en de volledige dossierstructuur spelen een belangrijke rol in de uiteindelijke kredietbeoordeling.

Juist daarom toont deze transactie mooi aan waar private credit in essentie om draait. Niet om spectaculaire bedragen of bekende namen, maar om een zorgvuldig opgebouwde financiering waarbij kapitaal wordt verstrekt in ruil voor duidelijke zekerheden.‍

‍

Wat kunnen investeerders hieruit meenemen?

Wanneer nieuwsberichten verschijnen over grote vastgoedleningen, gaat de aandacht vaak naar de bekende namen of indrukwekkende bedragen. Voor investeerders is echter een andere vraag minstens even relevant:

Hoe is de financiering opgebouwd?
Een dossier beoordelen begint niet bij het rendement, maar bij de structuur:

• Welke zekerheden zijn voorzien?
• Hoe hoog is de Loan-to-Value?
• Welke hypotheekrechten worden gevestigd?
• Hoe wordt de terugbetaling georganiseerd?
• Welke risico's worden beheerst?

Dat zijn uiteindelijk de elementen die mee bepalen hoe een financiering is opgebouwd.
‍‍

Private credit draait om structuur, niet alleen om rendement

Private credit groeit ook in België uit tot een volwaardige aanvulling op traditionele financiering. Zowel ondernemers als investeerders kijken steeds vaker naar oplossingen waarbij kapitaal rechtstreeks wordt verstrekt, ondersteund door duidelijke contractuele afspraken en vastgoed als zekerheid.

Nieuws over uitzonderlijke financieringen toont aan dat dit principe ook op grote schaal wordt toegepast.

De bedragen verschillen, de partijen verschillen, maar het onderliggende mechanisme blijft hetzelfde: kapitaal, zekerheden en een doordachte financieringsstructuur.

Voor investeerders betekent dat vooral één belangrijke les: kijk niet alleen naar het rendement van een investering, maar ook naar de manier waarop het risico wordt beheerst. Begrippen zoals Loan-to-Value, vastgoed als onderpand, eerste hypotheek en een zorgvuldige kredietanalyse vormen daarbij essentiële bouwstenen van een kwalitatieve private credit-investering.

Wilt u graag toegang tot dossiers met vastgoed als onderpand? Schrijf u dan in via onze contactpagina.

‍