Het woord distress roept in vastgoed al snel beelden op van leegstaande gebouwen, sterk dalende vastgoedprijzen en gedwongen verkopen. De vastgoedcrisis van 2008 en 2009 heeft die associatie diep verankerd.

Maar de huidige Europese vastgoedmarkt laat een ander soort druk zien.

Een pand kan goed verhuurd zijn. De eigenaar kan financieel gezond zijn. De waarde van het vastgoed kan voldoende standhouden. En toch kan er een financieringsprobleem ontstaan.

Niet door het vastgoed zelf, maar omdat een bestaande lening afloopt en de herfinanciering onder de huidige marktomstandigheden moeilijker wordt.

Van vastgoedprobleem naar financieringsprobleem

Een groot deel van het Europese vastgoed werd jaren geleden gefinancierd in een omgeving van uitzonderlijk lage rente.

Die leningen lopen niet eeuwig door.

Wanneer ze vervallen, moet de eigenaar de openstaande schuld aflossen, verkopen of opnieuw financieren. En precies daar ontstaat vandaag een andere dynamiek dan enkele jaren geleden.

Een financieringsstructuur die bij een lagere rente perfect werkbaar was, kan bij herfinanciering duurder worden. Tegelijk kunnen banken hun kredietvoorwaarden hebben aangepast, een lagere maximale LTV hanteren of minder blootstelling aan een bepaald type vastgoed wensen.

Het onderliggende vastgoed hoeft daarvoor niet plots slecht te zijn geworden.

De financieringscontext is veranderd.

Een eenvoudig voorbeeld

Stel dat een ondernemer enkele jaren geleden €3 miljoen leende op een vastgoedobject van €5 miljoen. De LTV bedroeg op dat moment 60%.

Wanneer die lening vandaag vervalt, beoordeelt een financier het dossier opnieuw. Misschien is de waarde van het vastgoed grotendeels behouden en genereert het pand nog steeds inkomsten, maar wil de bestaande kredietverstrekker de lening niet tegen dezelfde voorwaarden verlengen. De eigenaar moet dan op zoek naar nieuw kapitaal.

Dat is iets anders dan een situatie waarin een gebouw structureel leegstaat, de inkomsten verdwijnen en de eigenaar zijn verplichtingen niet meer kan nakomen.

In beide gevallen kan over distress worden gesproken, maar het risicoprofiel is fundamenteel verschillend.

Waarom de herfinanciering steeds belangrijker wordt

Voor vastgoedeigenaars betekent dit dat de vervaldatum van een lening steeds minder als een administratief detail kan worden beschouwd. Herfinanciering vraagt voorbereiding.

Niet alleen de actuele waarde van het vastgoed is daarbij relevant. Ook de resterende schuld, huurinkomsten, looptijd, aflossingsstructuur en voorwaarden van een nieuwe financiering bepalen hoeveel ruimte er bestaat.

Daarom kan het verstandig zijn om maanden vóór de einddatum van een bestaande lening verschillende scenario's te onderzoeken.

Kan de huidige financier worden verlengd? Hoe ziet de actuele LTV eruit? Welke aflossing wordt verwacht? En welke andere financieringsbronnen zijn beschikbaar wanneer de bestaande kredietverstrekker niet of slechts gedeeltelijk wil herfinancieren?

Wie pas op de vervaldatum naar die vragen kijkt, beperkt zijn mogelijkheden.

Private credit krijgt daardoor een andere rol

De groei van private vastgoedfinanciering moet ook tegen die achtergrond worden bekeken.

Private financiers kunnen kapitaal aanbieden naast de traditionele bancaire markt. Daarbij kan het vastgoed zelf een prominentere rol krijgen in de beoordeling.

Dat betekent niet dat ieder herfinancieringsdossier automatisch financierbaar wordt. Ook een private financier moet beoordelen of de waarde van het onderpand, de gevraagde lening, de inkomsten en de positie van de kredietnemer voldoende comfort bieden.

Maar het beoordelingskader kan verschillen.

Een bank die een lening niet wil verlengen, zegt daarmee dus niet automatisch dat het vastgoedobject economisch ongezond is. Het kan ook betekenen dat het dossier niet langer binnen het kredietbeleid, de gewenste LTV of de sectorblootstelling van die bank past.

Niet wachten tot de deadline

Daar ligt wellicht de belangrijkste les voor vastgoedeigenaars.

Een vervaldatum over twaalf of achttien maanden lijkt ver weg, maar in een veranderende financieringsmarkt is dat precies het moment waarop verschillende mogelijkheden nog rustig naast elkaar kunnen worden gelegd.

Herfinancieringsrisico ontstaat immers niet pas wanneer een lening afloopt. Het ontstaat wanneer onvoldoende alternatieven beschikbaar zijn op het moment dat ze afloopt.

Hoe kijkt Briqwise naar herfinanciering?

Bij Briqwise kunnen bestaande vastgoedfinancieringen worden geherfinancierd via private investeerders.

Daarbij staat het vastgoed als onderpand centraal. Onder meer de actuele waarde, locatie, het gebruik en de LTV worden beoordeeld, samen met het trackrecord en de financiële situatie van de ondernemer. De maximale LTV bedraagt in principe 75% en de investeerder krijgt het eerste recht van hypotheek op het vastgoed.

Dat kan een mogelijkheid bieden wanneer een bestaande bankfinanciering afloopt, maar een klassieke verlenging niet of niet onder de gewenste voorwaarden mogelijk blijkt.

Want "distress" betekent vandaag niet noodzakelijk dat het vastgoed in de problemen zit.

Soms betekent het vooral dat de klok op de financiering afloopt.

‍