Wie aan vastgoedfinanciering denkt, denkt traditioneel eerst aan een bank. Maar op de Europese vastgoedmarkt is die vanzelfsprekendheid aan het veranderen. Private kredietverstrekkers nemen een steeds grotere rol op, niet alleen wanneer bancaire financiering onmogelijk blijkt, maar ook wanneer snelheid, flexibiliteit of de structuur van een dossier doorslaggevend zijn.

Recente transacties illustreren die verschuiving. Invesco meldde in augustus een sterke stijging van zijn Europese vastgoedfinancieringen, gedreven door een toenemende vraag van kredietnemers. In Ierland maakten Affinius Capital en Macquarie Capital Principal Finance dan weer deel uit van een financieringsstructuur rond een omvangrijke residentiële portefeuille in Dublin. Hun engagement bedroeg €182 miljoen aan preferred equity, naast €550 miljoen seniorfinanciering.

Los van de individuele bedragen is vooral de ontwikkeling erachter interessant: kapitaal voor vastgoed komt vandaag uit meer bronnen dan alleen de klassieke bankbalans.

Waarom groeit private vastgoedfinanciering?

Dat banken vastgoed financieren en private financiers alleen inspringen wanneer een bank afhaakt, is een te eenvoudige voorstelling van de markt.

Banken blijven een belangrijke financieringsbron, maar werken binnen duidelijke kredietkaders. Kapitaalvereisten, interne risicomodellen, sectorlimieten en gestandaardiseerde acceptatiecriteria bepalen mee welke dossiers binnen hun kredietbeleid passen.

Een financieringsvraag kan economisch verdedigbaar zijn en toch niet perfect binnen die kaders vallen. Dat kan bijvoorbeeld spelen wanneer een ondernemer snel moet schakelen, wanneer een dossier afwijkt van een standaardstructuur of wanneer de verhouding tussen onderneming, cashflow en vastgoed meer individuele beoordeling vraagt.

Private financiers kunnen zulke dossiers vanuit een andere invalshoek analyseren. Niet noodzakelijk met minder aandacht voor risico, maar met een ander beoordelingsmodel.

Vastgoed krijgt een centrale rol in de kredietanalyse

Bij vastgoedgedekte private credit is het onderpand een belangrijk onderdeel van die analyse.

Daarbij gaat het niet alleen om de marktwaarde van het pand. Ook de verhouding tussen de lening en die waarde - de loan-to-value of LTV - speelt een belangrijke rol, net als de locatie, het gebruik van het vastgoed, de financiële positie van de kredietnemer en de terugbetalingscapaciteit.

Een lening van €1 miljoen tegenover vastgoed met een waarde van €2 miljoen heeft bijvoorbeeld een LTV van 50%. Die verhouding zegt niet alles over het risico, maar geeft wel inzicht in de buffer tussen de uitstaande schuld en de waarde van het onderpand.

Private vastgoedfinanciering maakt het daardoor mogelijk om een dossier niet uitsluitend vanuit de klassieke bedrijfsratio's te bekijken.

Ook snelheid wordt onderdeel van het financieringsvraagstuk

Voor ondernemers kan bovendien de doorlooptijd bepalend zijn.

Een interessante aankoop, herfinanciering of zakelijke opportuniteit wacht niet noodzakelijk tot een langdurig kredietproces is afgerond. In zulke situaties is snelheid geen bijkomstigheid, maar een onderdeel van de financieringsbehoefte zelf.

Dat betekent uiteraard niet dat risicoanalyse moet worden overgeslagen. Een snellere financieringsprocedure kan alleen verantwoord zijn wanneer de nodige informatie beschikbaar is en het dossier voldoende grondig wordt beoordeeld.

Het verschil zit daarom vooral in de manier waarop het proces georganiseerd wordt.

Geen vervanging van banken, maar een bredere financieringsmarkt

De opmars van private vastgoedfinanciering betekent dan ook niet dat banken uit de markt verdwijnen.

Wel ontstaat naast bancaire kredietverlening een volwassen alternatieve markt. Ondernemers kunnen daardoor voor eenzelfde vastgoedvraagstuk verschillende financieringsbronnen afwegen op basis van onder meer rente, looptijd, flexibiliteit, snelheid, aflossingsstructuur en zekerheden.

Dat maakt de financieringsmarkt breder en voor ondernemers potentieel beter afgestemd op de concrete situatie.

Hoe kijkt Briqwise hiernaar?

Briqwise vertrekt bij vastgoedfinancieringen in belangrijke mate vanuit de kwaliteit van het vastgoed. Daarbij worden onder meer de LTV, locatie en het gebruik van het pand beoordeeld, naast het trackrecord en de financiële informatie van de ondernemer.

De maximale LTV bedraagt in principe 75%. Investeerders krijgen bij de financiering het eerste recht van hypotheek op het vastgoed.

Ook de doorlooptijd verschilt van een klassiek bancair traject. Een ondernemer ontvangt binnen 24 uur een eerste indicatie van de haalbaarheid. Wanneer alle benodigde documentatie beschikbaar is en het dossier aan de voorwaarden voldoet, kan een financiering in sommige gevallen binnen ongeveer twee weken worden gerealiseerd.

Private financiering is daarmee niet simpelweg een alternatief voor wanneer de bank “nee” zegt. Het is steeds meer een volwaardig onderdeel van de vastgoedfinancieringsmarkt, met een eigen manier van beoordelen, structureren en financieren.

‍

‍

‍