Dit artikel is geschreven door Hans Niewenhuis, o.a. eindredacteur NYSE | Euronext. Hans schrijft maandelijks een column over de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinancieringen.

‍

De rentes voor financieringen die via het platform van Briqwise tot stand komen zijn een afgeleide van de marktrente. Maar wat maakt dat de ene financiering voor 6,00% tot stand komt terwijl er ook financieringen met rentes van 7,50% of meer zijn? Hoe wordt het rentepercentage voor een lening bepaald bij Briqwise?

De ideale match

Wanneer je een financiering via Briqwise aangevraagt, met of zonder intermediair, wordt er meestal een renterange aangegeven die de geldnemer acceptabel vindt. De ondernemer wil natuurlijk graag een scherpe prijs, maar wil ook niet dat investeerders zijn propositie links laten liggen omdat ze de rentevergoeding te laag vinden. Briqwise toetst wat een haalbare rente is op basis van het aanbod dat de laatste weken op het platform heeft gestaan. Omdat Briqwise iedere dag een financiering plaatst, zijn er doorgaans meer dan genoeg referenties én is er informatie over hoe gewild een financiering was bij investeerders. Werd een financiering vaak geclaimd dan kan de rente bij een vergelijkbare financiering wat lager. Was een financiering niet populair, dan zal de rente bij een vergelijkbare financiering wat hoger moeten zijn. Het ideale scenario voor een ondernemer is dus een rentepercentage dat zo laag is dat er precies één investeerder instapt.

Type onderpand en LTV

Het onderpand voor de financiering en de bijbehorende Loan-to-Value van de financiering spelen de belangrijkste rol in de rentebepaling. Vanzelfsprekend betekent een lagere Loan-to-Value doorgaans een lager risico en dus een lagere rente. De courantheid, locatie, staat van onderhoud en het gebruik zijn voor Briqwise de belangrijkste beoordelingscriteria van het onderpand. Een pand met tientallen huurders heeft bijvoorbeeld een lagere kans op leegstand dan een pand met één grote huurder. Een pand in het centrum van Amsterdam is waarschijnlijk sneller te verkopen dan een pand in het buitengebied van een gehucht.

Financials

Als een ondernemer de financieringslasten van de gevraagde financiering niet kan dragen zal Briqwise de financiering niet aanbieden bij haar investeerders. Dat spreekt voor zich. Hoe beter de terugbetaalcapaciteit is, hoe lager het risico en hoe lager de rente. Hetzelfde geldt voor de kwaliteit van de balans. Een goede balans brengt een lager risico met zich mee en dus een lagere rente.

Looptijd

Veel investeerders die via Briqwise investeren willen hun geld niet langer dan vijf jaar uitzetten. Voor langere looptijden vragen ze daarom hogere rentes. De vuistregel is dat bij een tienjarige looptijd een half procent meer rente wordt gerekend. Looptijden van langer dan tien jaar zijn zeldzaam en brengen een nog hogere opslag met zich mee. Ondernemers kunnen aan het einde van de looptijd verlengen, herfinancieren of aflossen. Dit moment van herijking brengt ook (gedwongen) een herbeoordelingsmoment met zich mee.

Obligo

Naast het genoemde referentiekader van Briqwise en de conventionele krediet-technische richtlijnen (Loan-to-Value, terugbetaalcapaciteit geldnemer, kwaliteit van de balans en materialiteit van een eventuele borgstelling), speelt ook het obligo van een financiering een rol bij de bepaling van de rente. Bij banken geldt dat bij een grotere financiering de rente een aantal basispunten lager kan zijn. Bij Briqwise werkt het net andersom. Met leningen van een ton zijn er veel geïnteresseerde investeerders, maar als een ondernemer vijf miljoen euro wil lenen dan is het aantal investeerders dat dit bedrag liquide heeft een stuk kleiner. Minder vraag naar een financiering leidt tot een wat hogere rentevergoeding. Gewoon een kwestie van vraag en aanbod dus.

Externe factoren

De ‘ideale’ rente bij Briqwise beweegt voortdurend. Buiten de risico-technische factoren die Briqwise beoordeelt is er ook afhankelijkheid van externe factoren. Staat er bijvoorbeeld een negatief artikel in de krant over retailvastgoed, dan is er de daaropvolgende dagen doorgaans minder vraag naar financieringen met een retailpand als onderpand. Is er onrust in de Verenigde Staten, dan zullen investeerders minder snel willen instappen op bedrijven die afhankelijk zijn van die markt. Kopt het nieuws met ‘recreatievastgoed in de lift!’ dan zullen meer investeerders in willen stappen op een financiering t.b.v. de aankoop van een vakantiewoning. Stijgt de spaarrente op deposito’s flink? Dan zullen investeerders ook een hoger rendement verlangen.

Rente en risico

Kortom: hoe hoger het risico, hoe hoger de rente. Dit geldt ook voor de ondernemer zelf. Een zwakke terugbetaalcapaciteit is reden voor een wat hogere rente, een goede balans van de onderneming zorgt voor een wat lagere rente.

En zo kunnen we nog wel even doorgaan. Is er haast bij de financiering? Dan wordt het aantal investeerders dat in kan stappen kleiner en kan dit leiden tot een wat hogere rente. De meeste investeerders willen rustig kunnen nadenken over een propositie voordat ze beslissen, en haast drijft dan de rente op. Tot slot is ook de presentatie van het onderpand van invloed. Als objecten die op het Briqwise-platform te zien zijn een prettige, degelijke uitstraling hebben, dan zullen ze eerder een positieve indruk maken bij een investeerder dan wanneer er door de ondernemer weinig aandacht aan besteed is. Een mooie foto betekent een snellere claim en vaak dus ook een wat lagere rente!

‍

Ben je op zoek naar een passende financiering voor jouw ondernemersdroom? Check direct of wij jou kunnen helpen. Binnen 1 minuut ingevuld, binnen 24 uur wordt er contact met je opgenomen.

Heb je zelf een suggestie of vraag voor Hans Niewenhuis? Laat het ons weten via [email protected].

‍