Het puntensysteem huur bepaalt of een huurwoning in de sociale sector valt, in het gereguleerde middenhuursegment of in de vrije sector. Het model beoordeelt de kwaliteit van een woning en koppelt daar een maximale huurprijs aan. Ondernemers in vastgoed ervaren dat het systeem strenger wordt, dat regels verschuiven en dat huurders zich steeds vaker beroepen op het officiële puntenmodel. Deze gids legt alles stap voor stap uit, zodat je direct weet waar je staat en hoe je grip houdt op je rendement.
‍

Wat is het puntensysteem voor huurwoningen?

Het puntensysteem huur, ook wel het woningwaarderingsstelsel (WWS) genoemd – beoordeelt de kwaliteit van een woning op basis van objectieve kenmerken. Elk onderdeel levert punten op, zoals oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde, voorzieningen en buitenruimte. De optelsom bepaalt de maximale huurprijs en de sector waarin de woning valt:

• Sociale huur: maximaal 143 punten (tot €900,07)
• Middenhuur (gereguleerd): 144 t/m 186 punten (€900,08 – €1.184,82)
• Vrije sector: vanaf 187 punten (vanaf €1.184,83 en géén maximale huur)

Zie ook de officiële uitleg op Rijksoverheid.nl

Waarom bestaat het puntensysteem?

Het systeem zorgt voor transparantie en bescherming tegen onredelijk hoge huren. Huurders weten waar ze aan toe zijn en ondernemers kunnen kwaliteit belonen via hun huurprijs. Daarnaast stimuleert het model investeringen in energiezuinige, comfortabele woningen.

Belangrijkste onderdelen van de puntentelling:

• Oppervlakte: Elke m² woonruimte levert punten op. Grotere woningen hebben automatisch een hogere score. ‍
• WOZ-waarde: Bepaalt indirect de ligging en populariteit. Mag sinds 2022 maximaal 33⅓% van het puntentotaal vormen. ‍
• Voorzieningen: Denk aan badkamerkwaliteit, keukenuitrusting (zoals een aanrecht van minimaal 2 meter = 7 punten) en sanitair. ‍
• Energieprestatie: Hoe groener het energielabel, hoe meer punten. Voor woningen >40 m² levert label A 41 punten op, label C 22, en label G zelfs -15 punten. Monumenten krijgen geen minpunten bij slechte labels. ‍
• Buitenruimte: Tuin, balkon of dakterras leveren extra waardering op, afhankelijk van afmeting. ‍
• Monumentenregeling: In plaats van +50 punten geldt nu: rijksmonument = 35% huurprijsopslag, gemeentelijk/provinciaal = 15%, beschermd stads-/dorpsgezicht = 5%.

Let op: ligging/buurt zelf telt niet als aparte factor. De WOZ-waarde weerspiegelt dit indirect.

Hoe bereken je het aantal punten?

Gebruik de huurprijscheck van de Huurcommissie of een gecertificeerde adviseur. Vanaf 1 januari 2025 ben je verplicht om bij ieder huurcontract een WWS-puntenoverzicht aan de huurder te overhandigen.

‍

Huurprijs bepalen op basis van punten

De overheid koppelt aan elk puntenaantal een maximale huurprijs. De officiële tabellen worden jaarlijks geïndexeerd. Voor 2025:

• 143 punten = maximaal €900,07 huur (grens sociale huur)
• 186 punten = maximaal €1.184,82 huur (grens vrije sector)
• 187 punten of meer = vrije sector, huurprijs vrij te bepalen

Raadpleeg de huurprijsgrens 2025 via Rijksoverheid.nl

Wanneer mag je een woning als vrije sector verhuren?

Pas vanaf 187 punten én als de aanvangshuur hoger is dan €1.184,82 per maand. Bij een onterechte vrije sector huur (bijvoorbeeld: 175 punten en huur van €1.200) riskeer je:

• Huurverlaging via de Huurcommissie
• Terugbetaling van te veel ontvangen huur
• Gemeentelijke boetes tot €22.500 per woning

‍

Wat betekent het puntensysteem voor jouw rendement?

Een hoger puntenaantal betekent:

• Meer ruimte voor hogere huurprijzen
• Mogelijkheid om naar middenhuur of vrije sector door te groeien
• Minder risico op huurverlagingen of juridische conflicten

Het systeem biedt stabiliteit, zolang je werkt binnen de grenzen. Transparantie voorkomt problemen en verhoogt de waarde van je vastgoed.

‍

WWS-punten verbeteren: wat kun je als ondernemer doen?

Verbeteringen die direct punten opleveren:

• Energiebesparing: HR++ glas, vloerisolatie, zonnepanelen, warmtepomp → beter label = meer punten ‍
• Voorzieningen upgraden: Inbouwapparaten: inductiekookplaat (1,75 pt), koelkast (1 pt), vaatwasser (1,5 pt)
  Luxe sanitair: hangtoilet (3,75 pt), dubbele wastafels (1 pt per vertrek), thermostatische kranen (0,5 pt) ‍
• Ruimte uitbreiden: uitbouw of dakkapel → meer woonoppervlakte = meer punten ‍
• Buitenruimte toevoegen: balkon of dakterras kan 4–6 punten opleveren

Wat levert het op?

• Overgang naar middenhuur of vrije sector
• Structureel hogere huurprijs
• Meer waardering bij verkoop of herfinanciering

Goed onderhoud voorkomt ook puntenaftrek bij gebreken, al levert het geen directe extra punten op.

‍

Veelgestelde vragen van ondernemers

Moet ik de puntentelling delen met huurders?

Ja, sinds 1 januari 2025 ben je verplicht om bij ieder nieuw huurcontract een overzicht van het puntenaantal te overhandigen, ook in de vrije sector.

Wat als ik een te hoge huurprijs vraag?

De huurder kan tot 6 maanden na ingang de huur laten toetsen. Als de woning minder punten blijkt te hebben, volgt:

• Verlaging van de huur
• Verplichte terugbetaling van het verschil
• Eventueel een boete via de gemeente

Kan ik zelf afspraken maken over de huurprijs?

Nee. De maximale huurprijs op basis van het puntenaantal is dwingend voor sociale en middenhuur. Afwijken is juridisch ongeldig.

Blijft het systeem hetzelfde?

Nee. De overheid actualiseert de huurprijs per punt jaarlijks. Houd ieder jaar de nieuwste tabellen in de gaten.

Conclusie

Het puntensysteem is onmisbaar voor ondernemers in vastgoed. Het bepaalt je speelruimte, beïnvloedt je rendement en voorkomt conflicten met huurders. Begrijp hoe het systeem werkt, verbeter waar mogelijk en werk met actuele gegevens. Dat voorkomt verrassingen en zorgt voor stabiele inkomsten.

Benieuwd naar de financieringsmogelijkheden?‍

Heb je een specifieke vraag of wil je direct met een accountmanager spreken? Neem contact met ons.

‍