Dit artikel is geschreven door Hans Niewenhuis, o.a. eindredacteur NYSE | Euronext. Hans schrijft regelmatig een column over de ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinancieringen.‍

Het zou mooi zijn geweest, maar de constructie van een minderhedenkabinet heeft nog niet geleid tot heldere beleidskeuzes of hervormingen, terwijl de problemen die om een duidelijke oplossing vragen zich opstapelen. Serieuze problemen die variëren van geopolitieke bedreigingen tot huisvestingsproblemen door stikstof, steeds urgentere klimaatproblemen, onomkeerbare vergrijzing, arbeidstekorten en oplopende energieprijzen, om er maar enkele te noemen. Overal is geld nodig en een duurzame oplossing, want een probleem mag geen bodemloze put worden. Een duurzame oplossing betekent aanvankelijk vaak een investering, maar dicht op den duur een financieel gat dat anders steeds groter wordt. In de Miljoenennota voor 2027 doet het kabinet een aantal voorstellen om de economie te stimuleren, maar het kan wegens meningsverschillen niet teveel bezuinigen. Ook lukt het nog niet om de vermogensbelasting in box 3 duurzaam te hervormen, wat een miljardenbezuiniging had kunnen opleveren.

Duurzame fiscale hervorming problematisch

Een duurzame hervorming van box 3 zou zeer welkom zijn, want nu weten beleggers nog niet waar ze aan toe zijn. Het oude beleid blijft gehandhaafd tot 2028 en wat daarna komt is nog vaag. Er is teveel onenigheid over de inhoud en haalbaarheid van de hervorming, ook in het kabinet zelf. Keuzes voor de exacte inhoud worden daarom in elk geval een half jaar uitgesteld. Het gaat bij vermogensbelasting vooral om principekwesties, want vergeleken met loon- en inkomstenbelasting en BTW is Box 3 sowieso een bescheiden inkomstenbron. De onenigheid ligt in hoe men over de maatschappelijke betekenis van vermogensvorming denkt. Of men het ziet als een te gemakkelijke en oneerlijke manier van geld verdienen, of als middel om de economie en het bedrijfsleven actief te stimuleren.

Zo wil de EU graag dat de bevolking meer gaat beleggen in Europese bedrijven, om de Europese economie te versterken. De vermogensbelasting in Nederland is echter voor Europese begrippen behoorlijk hoog en kan daarom niet als stimulans tot beleggen worden opgevat. Verder verhogen zou zelfs kapitaal kunnen doen wegtrekken naar het buitenland. Een ander probleem is dat hervormen zelf ook geld kost, en in het geval van de vermogensbelasting veel geld. Het huidige, op fictief rendement gebaseerde stelsel, moet worden omgezet naar een robuust systeem dat het werkelijke rendement belast. Dat is een zeer omvangrijke, dure operatie die zich uiteindelijk moet kunnen terugverdienen, daar is iedereen het wel over eens. De meningsverschillen liggen vooral in de details van de operatie: wordt het een vermogenswinstbelasting of een vermogensaanwasbelasting, of een hybride vorm.

Vermogensaanwasbelasting betekent dat elk jaar over het totale rendement 36% belasting moet worden betaald. Vermogenswinstbelasting betekent dat alleen belasting moet worden betaald over beleggingen die zijn verkocht. Voor vastgoedbeleggers van wie het bezit gedurende een jaar flink in waarde is gestegen is de vermogensaanwasbelasting een groot probleem. Ze moeten dan over voldoende liquide middelen beschikken om de belasting te kunnen betalen en zouden gedwongen kunnen worden panden te verkopen. Een hybride vorm, waarbij het bezit van aandelen wél jaarlijks wordt belast maar van vastgoed niet, zou een oplossing zijn, maar geen erg eerlijke. Bezitters van aandelen kunnen dan in de situatie komen dat ze belasting betalen over aandelen die ze uiteindelijk misschien met verlies verkopen. Het kabinet stelt de beslissing uit omdat er voor deze keuzes (nog) geen consensus bestaat, en omdat het IT-systeem van de belastingdienst deze veranderingen nog helemaal niet kan verwerken. Op de achtergrond speelt ook de angst dat beleggers zich zullen terugtrekken uit Nederland.

Inflatiegevaar

Er is onder ondernemers grote vraag naar financiering. De Nederlandse economie groeit harder dan verwacht. De economische impact van de oorlog in het Midden Oosten valt tot nu toe mee, en bedrijven hebben over opdrachten niet te klagen. Het kabinet ziet ruimte voor economische groei en wil flink investeren om het land welvarend te houden. Daar is naast overheidssubsidies veel particulier geld voor nodig. Het kabinet heeft voor zijn maatregelen het begrotingstekort tot het uiterste opgerekt. 2,9%, net onder het door Europa afgesproken maximum van 3%. Het kabinet kan daarnaast niet teveel bezuinigen zoals gezegd, wat inflatie in de hand werkt. Om deze tendens te keren heeft de ECB op 10 september de rente met 0,25% verhoogd. Dit is in lijn met de algemene tendens van een stijgende marktrente, die in gang is gezet sinds de oorlog in het Midden Oosten.

Vastgoedfinanciering blijft een goede optie

Investeerders zoeken zeker in tijden van inflatie naar gezonde en betrouwbare rendementen. Vastgoedfinanciering is populair omdat vastgoed in deze krappe tijden als betrouwbaar onderpand geldt, en omdat de rentes dus aantrekken. Veel investeerders trekken zich enigszins terug uit het directe vastgoed, omdat ze daar door strenge belastingregels minder rendement op kunnen krijgen.

Woningbouw is weliswaar een speerpunt van het kabinet, en de Miljoenennota kondigt maatregelen aan om de investeringscapaciteit van private investeerders in vastgoed te verbeteren, maar het is de vraag of dat genoeg is om ze terug te halen. De overdrachtsbelasting wordt verlaagd van 8% naar 7% en er komt ‘objectsubsidie’ van maximaal € 10.000 per nieuwgebouwde woning, maar de ‘middenhuur’ blijft een probleem. Beleggers ervaren die als een te grote restrictie op de huuropbrengsten. Voor vastgoedfinanciering gelden deze bezwaren niet. Investeerders hoeven het onderliggende vastgoed niet zelf te kopen, het dient alleen als onderpand. Een vastgoedfinanciering via Briqwise kan een vaste rente van 8% per jaar opleveren, met gegarandeerde maandelijkse inkomsten en geen gedoe of verdere inspanningen.

Ben jij ook geïnteresseerd in het financieren van vastgoed? Ondernemersdromen waarmaken én een hoog rendement ontvangen zonder gedoe? Meld je vrijblijvend aan en er wordt zo snel mogelijk contact met je opgenomen.

Heb je zelf een suggestie of vraag voor Hans Niewenhuis? Laat het ons weten via [email protected].

‍

‍