De bank zegt nee. De koopovereenkomst voor het bedrijfspand ligt er, de leveringsdatum staat vast, en dan komt de afwijzing binnen. Dat betekent zelden dat je dossier onfinancierbaar is. Meestal valt je aanvraag buiten het beleid van die ene bank, op dit moment.

In deze blog lees je waarom banken nee zeggen, welke stappen je daarna zet en hoe een non-bancaire financier een dossier met zakelijk vastgoed beoordeelt.

Wat is non-bancaire financiering?

Non-bancaire financiering is zakelijke financiering van een andere partij dan een traditionele bank. Denk aan gespecialiseerde kredietverstrekkers, financieringsplatforms, private investeerders, kredietunies en leasemaatschappijen. Het geld komt uit een andere bron. Het doel blijft hetzelfde: je onderneming verder helpen.

Het is geen nichemarkt meer. Volgens het jaaronderzoek van Stichting MKB Financiering verstrekten non-bancaire financiers in 2024 ruim 5,8 miljard euro aan het mkb. Dat is 16,4 procent meer dan een jaar eerder. Vooral bij kleine bedragen is hun rol groot: bij nieuwe kredieten onder 25.000 euro komt inmiddels 59 procent van niet-banken, blijkt uit een uitvraag van De Nederlandsche Bank.

Het verschil met een bank zit in de beoordeling en de snelheid, niet in de zekerheid. Bij zakelijke vastgoedfinanciering via Briqwise vestig je een eerste hypotheekrecht op het pand, net als bij een bank. Alleen beoordelen wij je dossier inhoudelijk, niet met een scorekaart.

8 redenen waarom de bank nee zegt

- Ticketgrootte. Het bedrag ligt onder de drempel waarop de bank een dossier rendabel behandelt
- Gemengd gebruik. Het pand combineert wonen, winkel en bedrijfsruimte en past in geen enkel kader
- Jonge onderneming. Zonder drie jaar cijfers valt je aanvraag buiten het standaardbeleid
- Vastgoed in privé. De eigendomsstructuur sluit niet aan op het zakelijke kredietbeleid
- Huurstroom. Eén grote huurder of een korte resterende huurtermijn verlaagt de zekerheid
- Loan-to-value. De verhouding tussen leningbedrag en pandwaarde valt buiten de bandbreedte van de bank
- Transformatie of leegstand. Het pand moet nog een bestemmingswijziging of verhuurtraject door
- Doorlooptijd. De bank haalt je leveringsdatum simpelweg niet

Eén onderscheid bepaalt je vervolg: ligt het aan je dossier of aan het beleid van de bank? Een afwijzing op kredietwaardigheid vraagt een andere aanpak dan een afwijzing omdat het bedrag te klein is of het pand te afwijkend. Vraag de reden daarom altijd schriftelijk op. Dat document is de basis voor je volgende aanvraag.

Afgewezen? Zet deze vijf stappen

1. Vraag de afwijzingsreden op schrift. Bepaal of het aan je dossier ligt of aan het bankbeleid
2. Benoem wat je financiert. Werkkapitaal vraagt een andere oplossing dan de aankoop of herfinanciering van een pand
3. Check je deadline. Met zes weken tot levering heb je geen tijd om je jaarcijfers bij te werken. Met zes maanden wel
4. Maak je dossier compleet. Inclusief taxatierapport en actuele huurovereenkomsten
5. Leg het voor aan maximaal twee partijen. Een dossier dat bij tien partijen rondgaat, komt overal half beoordeeld terug

Bekijk vooraf welke documenten je aanlevert en lever in één keer volledig aan.

Welke vorm past bij jouw financieringsbehoefte?

Niet elke non-bancaire vorm past bij elke vraag. De zekerheid die je op tafel legt, bepaalt je route.

- Facturen en liquiditeit. Bij factoring krijg je een voorschot op je uitstaande facturen. Kortlopend mkb-krediet helpt bij voorraad en tijdelijke liquiditeitsdruk. Als zekerheid verpand je je debiteuren of voorraad
- Lokale bedrijfslening. Een kredietunie is een coöperatie waarin ondernemers elkaar geld lenen, meestal met een borgstelling
- Machines, voertuigen en installaties. Bij financial lease word je uiteindelijk eigenaar van het object. Bij operational lease huur je het en blijft de leasemaatschappij eigenaar. Het object zelf is de zekerheid
- Aankoop of herfinanciering van een pand. Vastgoedfinanciering werkt met een eerste hypotheekrecht als zekerheid. Dat geldt voor een aankoop én voor herfinanciering van een aflopende lening
- Aankoopdeadline halen. Overbruggingsfinanciering dekt de korte periode tussen aankoop en definitieve financiering of verkoop. Ook hier is een eerste hypotheekrecht de zekerheid

Een afgewezen vastgoeddossier vraagt dus om vastgoedfinanciering, niet om factoring. Kies de vorm die bij je zekerheid past, niet de vorm die het snelst beschikbaar is.

Zo beoordeelt een financier je vastgoeddossier

Een non-bancaire vastgoedfinancier kijkt naar drie dingen tegelijk: het pand, de huurstroom en de ondernemer erachter. Zoek je financiering voor een eigen bedrijfspand, dan is dit het deel dat telt.

Loan-to-value

Loan-to-value is de verhouding tussen het leningbedrag en de waarde van het pand. Leen je 600.000 euro op een pand met een getaxeerde marktwaarde van 1.000.000 euro, dan is de loan-to-value 60 procent. Hoe lager dat percentage, hoe gunstiger doorgaans je voorwaarden. Eigen inbreng verlaagt de verhouding direct. Lees meer in de uitleg over loan-to-value.

Stukken en doorlooptijd

Je levert doorgaans aan:

- taxatierapport of recente waardebepaling
- koopovereenkomst of eigendomsbewijs
- actuele huurovereenkomsten
- jaarcijfers of een onderbouwde prognose
- uittreksel Kamer van Koophandel
- identificatie van de aanvragers
- korte toelichting op je plan

Daarna volgen indicatie, voorstel, taxatie en afronding bij de notaris. Met een compleet dossier duurt dat enkele weken tot ongeveer twee maanden. Wat het vaakst vertraagt? Ontbrekende huurovereenkomsten, een verouderde taxatie en onduidelijkheid over wie juridisch eigenaar is. Zo verloopt een aanvraag bij Briqwise.

Kosten

Non-bancaire financiering is duurder dan een bankkrediet. Je rente hangt af van je loan-to-value, het type pand, de hardheid van de huurstroom, de looptijd en aflossing, en de snelheid die je vraagt. Daarnaast betaal je taxatie, notaris en eventuele afsluitkosten. Zet dat af tegen het alternatief: een gemiste leveringsdatum kost ook geld, soms een veelvoud.

Voor adviseurs: een afgewezen dossier herpositioneren

Een non-bancaire financier weegt het verhaal achter het pand, de exitroute en het trackrecord van de ondernemer. Niet alleen de cijfers van vorig jaar. Lever voor een snelle indicatie aan: bedrag, pand en gebruik, huurstroom, gewenste looptijd en de afwijzingsreden van de bank. Leg die afwijzing uit. Dat versnelt de beoordeling.

Stapelen kan ook: een bancair deel op de hoofdzekerheid, aangevuld met een non-bancair deel. Voorwaarde is dat de rangorde van zekerheden vooraf vastligt. Bekijk hoe je samenwerkt als adviseur.

Wanneer non-bancair niet de juiste route is

Soms is non-bancaire financiering een dure oplossing voor een probleem dat ergens anders zit. Bijvoorbeeld als je dossier binnen een paar weken compleet is en je deadline dat toelaat. Of als je een zeer lange looptijd nodig hebt die de bank wel biedt. En zit het knelpunt in je exploitatie, dan lost een nieuwe lening het tekort niet op.

Wil je weten waar jouw dossier staat? Leg je dossier voor en ontvang een indicatie. Ook als ons antwoord nee is.